开发商用车位折抵小区维修资金，业委会成员擅自转让，合同是否有效？

【问题咨询】

西安市某小区业主委员会张主任说：2010年11月，开发商与其业委会签订协议，约定将其所有的地下车位转让给业委会，折抵其应付的维修资金。按规定，车位不能登记于业委会名下。因此，2012年2月，该公司与业委会成员吴某签订合同，将车位登记至吴某名下，但吴某并未实际支付对价。2013年3月，吴某擅自将车位以明显低于市场价格的价位转让给许某。但许某并未支付对价，也未办理过户登记手续。业委会发现后诉至法院，要求确认吴某对车位的处分行为无效，该车位所有权应归全体业主所有。张主任想问：他们的主张能成立吗？

【律师解答】

小区车位分地下和地面两种：地面车位占用的是业主共有的场地，产权属业主共有；地下车位一般由开发商建造，产权归开发商所有。业主可通过与开发商签订买卖合同，取得地下车位所有权。吴某未按合同约定支付对价而进行产权登记，因此不存在真实的车位买卖行为，现车位虽登记在其名下，但实质上他对该车位无实际处分、收益的权利。

对于许某购买权属有争议车位的行为是否有效这个问题，我们认为：车位等不动产经过产权登记即具有公示效力。根据相关法律规定，第三人基于对产权登记的信赖而与登记显示的权利人（非真实享有所有权）签订买卖合同，需符合以下三个条件，才能依善意取得该车位：1、购买时是善意的；2、支付了合理价款；3、业已完成车位转让登记。许某以明显不合理的低价侥幸购买产权存在争议的车位，主观上不构成善意，且未支付对价、未办理过户登记手续，所以不能取得车位所有权。

《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

因此，吴某对车位无实际处分、收益权利，但全体业主也不符合法律规定的登记权利主体资格，故对业委会确认“车位所有权归全体业主所有”的诉请难以支持。此外，车位转让时的市场价格远超过早前评估确定的价格，许某以明显低于市场价值的评估价格购买车位，不构成善意取得。因此，买卖合同应属无效。

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