已预售的商品房能查封吗？

【案情简介】

2012年黄某与开发商签订了预售合同，一次性付款购买了一套期房并到房管局办理了预售商品房的登记备案手续，工程竣工验收合格后，开发商按期将房屋交付给了黄某，黄某装修后搬进了该房，后开发商办理了房屋产权证，在黄某办理分户产权的过程中，开发商因借款纠纷被某工厂诉至法院，根据工厂申请，法院查封了黄某的房屋，并向房管局送达了不予办理被查封房屋产权过户手续的协助执行通知书，黄某得知后即以案外人的身份向法院提出了执行异议，认为不应查封其正在办理过户手续的房屋，要求法院解除查封。

【法律问题】

法院能查封黄某的房屋吗？

【律师说法】

对黄某的请求是否合理，有三种意见：

第一种意见认为：黄某就该房并未取得产权，大产证上开发商仍为所有权人，黄某的损失可向开发商追偿，法院的查封正确。

第二种意见认为：如黄某与开发商合同合法有效，黄某履行了付款义务且实际占有了该房屋，即取得了对该房的物权，而工厂与开发商之间仅仅存在债权债务关系，物权应优先于债权，应裁定解除查封。

第三种意见认为：合同备案属于预告登记，黄某对预售房进行了备案即取得了对抗第三人的效力，法院的查封应该解除。

一、预售合同备案是否等同于预告登记

商品房预售合同登记备案制度仅仅是一种行政管理的手段，并非物权登记，购房者享有的权利仍然是一种合同债权，是否办理商品房预售合同的登记备案并不能决定该预售合同是否具有法律效力。预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。其通过登记的方法予以公示，从而将物权的公示手段用于对债权的保护，使买受人的优先权具有了对抗第三人的效力。只有通过预告登记，买受人才能享有对该房屋物权的请求权。预售的房屋才能被赋予准物权的性质从而受到保护，产生对抗第三人的效力。因此，预售合同登记备案并不等同于预告登记。

二、法院的查封是否正确

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中黄某已经交付了全部购房款并已实际的占有该房屋且正在办理分户产权，过户手续未完成黄某没有过错，因此，对黄某的房屋，法院不得查封。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

综上所述，黄某虽然不能基于合同备案使房屋具有对抗第三人的效力，但是由于其已支付了全部的房款并已实际占有，且对过户未完成没有过错，法院对其房屋进行查封值得商榷。

 

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