律师对房地产开发中的知识产权法律风险及对策研究

  提起知识产权，人们往往会想到高科技和文化产业。其实，房地产开发与知识产权密切相关。工程设计、招投标、工程施工、宣传广告和楼盘销售等房地产开发行为，都会涉及著作权法、商标法、专利法等法律。但是，绝大多数房地产企业未对此引起足够的重视。近年来，房地产领域已频繁出现与知识产权有关的纠纷。从企业的长远发展来看，化解知识产权法律风险，加强知识产权保护，值得引起房地产开发商的注意。

    一、房地产开发中的知识产权法律风险                 

    风险一：楼盘设计风险

    根据我国《著作权法》、《著作权法实施条例》等法律法规，建筑作品、工程设计图系著作权法的保护对象。除非合同有明确约定，否则，上述作品的修改、复制、展览、信息网络传播等著作权归作者（即上述作品的创作人），而非开发商。这意味着未经作者许可，开发商不能修改工程设计图，不能展览、通过网络传播该建筑物。同时，根据著作权法的规定，未经著作权人同意，擅自使用他人作品的，应承担法律责任。如果开发商使用的工程设计图、建成的建筑物与他人的工程设计图、建筑物雷同，则有可能因涉嫌剽窃他人的作品，而面临遭到巨额索赔或诉讼。

    风险二：楼盘施工风险

    在房地产开发项目的建设施工过程中，如果建设施工单位使用未经专利权人许可的技术，如隔热、保温技术，或者安装、使用未经专利权人许可而制造、销售的产品，如防盗门窗、地板等产品，开发商将因此卷入专利侵权纠纷中去。

    风险三：楼盘命名风险

    从近几年房地产领域发生的侵犯知识产权案件来看，很多案件是由于开发商使用的楼盘名侵犯他人的注册商权。从法律上看，根据《地名管理条例》的规定，楼盘名只要在一定区域不出现雷同即可。但是，根据《商标法》的规定，如果该楼盘名已被其他企业在房地产类别申请为注册商标，即意味着全国范围内的其他开发商在楼盘命名时使用该名称的行为，均构成对其注册商标的侵权，尽管该楼盘名符合《地名管理条例》的规定。比如，如果某一企业将“长江花园”在房地产类别申请为注册商标，则全国范围内的其他开发商均不能在楼盘命名时使用该名称。

    风险四：楼盘营销风险

    楼盘营销中涉及的楼盘模型、楼盘效果图、楼书、宣传片、宣传图册等作品均系著作权法的保护对象。除非合同有明确约定，否则，上述作品的修改权、摄制权、复制权、展览权、信息网络传播权等著作权归作者（即上述作品的创作人），而非开发商。这意味着未经作者许可，开发商不能复制、展览、摄制和通过网络传播该楼盘的模型、效果图、宣传片和宣传图册。另外，如果未经著作权人许可，楼盘广告中使用了他人享有知识产权的作品，比如摄影作品（图片、影视短片）、音乐作品、地图、广告作品等，开发商也可能面临著作权人的巨额索赔或诉讼。

    二、房地产开发的知识产权法律风险防范策略

    策略一：明确权属，增加收益

房地产开发中，开发商通常需委托其他机构、个人完成很多工作，比如建筑设计、装修设计、园林设计、楼盘名称征集、楼盘模型制作、宣传片制作、广告宣传、技术咨询等。为避免因知识产权的权属问题而引发的纠纷，开发商可以在与设计单位、传媒广告机构及相关个人订立合同时，明确约定合同履行而产生的知识产权成果的归属。必要时，依法进行知识产权登记，以进一步明确知识产权的权利归属。在拥有知识产权后，开发商不仅可以避免因使用、修改知识产权作品而产生的纠纷，还可以通过许可使用等方式增加收益。

    策略二：分清责任，减少损失

    就设计方面而言，开发商可在相关设计合同中明确约定：设计方应保证其设计图纸和设计方案不侵犯他人的知识产权；如果其设计图纸、方案侵犯他人知识产权，设计方应对开发商因此遭受的损失予以赔偿。

    就施工方面而言，开发商可在施工合同中明确约定：施工方保证其使用的技术和材料不侵犯他人的知识产权；如果其使用的技术和材料侵犯他人的知识产权，施工方应对开发商因此遭受的损失予以赔偿。

    就楼盘营销而言，开发商可在与广告传媒机构订立的相关合同中明确约定：其完成的楼盘模型、楼盘效果图、宣传短片、宣传图册和使用的地图、图片、音乐、影视短片不侵犯他人的知识产权；如果因其侵犯他人知识产权而使开发商遭受损失的，应对此予以赔偿。

    策略三：掌握信息，避免被动

    为避免因侵犯他人知识产权而遭受损失，开发商应尽可能掌握详尽的资料，做必要的权利冲突审查，防止陷入被动局面。比如，在为楼盘命名时，进行必要的注册商标检索，防止楼盘名称侵犯他人的注册商标；在楼盘设计和园林设计时，了解相关设计作品的权属，防止自己的楼盘设计、园林设计侵犯其他开发商或设计人的知识产权。

    三、房地产开发的知识产权法律保护策略

    策略一：商标保护

    开发商应及时将自己开发的楼盘的通用名称申请注册商标，以提升楼盘的品牌价值，并防止他人将自己的楼盘通用名抢注为注册商标。比如，将“长江花园”、 “春天花园”等楼盘名称在房地产类别申请为注册商标。如具备条件，可以向相关部门申请认定注册的楼盘商标为驰名商标，或者通过诉讼途径将楼盘名称认定为驰名商标，以最大限度地保护楼盘商标。

    策略二：商号保护

    很多开发商都将企业的商号作为楼盘名称的一部分，以提高楼盘的价值。比如，“佳乐·长江花园”、“天立·春天花园”、“天立·墨香苑”、“向阳·波士顿”、“利君·枫林丽景”等。由于商号的地域性限制，其他地域的开发商的商号可以与他人的商号相同，并能以该商号为楼盘命名，甚至将该商号申请注册为商标。为了防止他人使用与自己相同的商号，或者将自己的商号申请注册为商标，导致自己苦心打造的楼盘品牌被他人使用，甚至不能以自己的商号为楼盘命名，开发商应及时将商号在房地产类别申请为注册商标。条件具备时，可以申请认定该商标为驰名商标，以扩大商标保护范围。比如，“龙湖”、“协信”等已申请注册为房地产商标，并在所开发的楼盘中使用。

    策略三：域名保护

    域名具有唯一性、排他性和识别性，域名往往用形象的标记来标识各个网站，以方便人们的记忆。因此，域名在很大程度上有了广告宣传的功能。域名就如同网上的“商标”，蕴藏了巨大的商业价值。因此，开发商应当注意对域名的保护。虽然对域名的保护还没有商标制度完善，但房地产企业也应当尽早申请相关的域名，防止己方的商标与他人的域名冲突，并利用域名扩大自己的影响。

    策略四：专利保护

    开发商应根据有关法律规定建立起一整套的专利项目筛选、申报、专利权保护、专利实施许可、专利产品销售许可等制度，使企业的技术权益得到切实的保护，技术资产运营增值。比如，间壁墙、隔绝墙的构造，屋面覆盖层，建筑物的开口处用的固定式或移动式闭合装置，天窗，檐槽等均可以申请专利。

    策略五：商业秘密保护

    商业秘密是开发商重要的无形资产，主要包括技术信息和经营信息。开发商除了应当加强保密措施以外，还应当注意利用合同保护商业秘密。一方面，开发商与内部员工在签订劳动合同时，可以写入保密规定，规定员工保密的义务。另一方面，开发商与外部的其他单位订立合同时也可规定保密条款。对于高级管理人员或核心技术人才，还可以签订竞业禁止协议。商业秘密一旦被侵权，开发商可以《刑法》、《合同法》、《劳动法》和《反不正当竞争法》等法律寻求司法保护。

 

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