超越让与担保范畴 擅卖抵押房产无效

超越让与担保范畴 擅卖抵押房产无效

　　2013年初，阿翔向阿雄借款，将自己名下的一套房产公证委托阿雄代为出售，并将该房屋的产权证原件交付给阿雄保存。同年4月，阿雄作为阿翔的代理人与柳某签订合同，约定将阿雄的此处房产出售给柳某，购房款于过户当天一次性付清，房产于2013年5月1日前交付使用，合同在房管部门登记备案。

　　事后，阿翔对阿雄和柳某的交易行为提出异议，表示其对上述交易毫不知情。阿雄则表示其将收到的购房款直接用于折抵阿翔所欠的债务。事实上，签约后阿翔继续占有、使用讼争房屋，并未按期交付给柳某。

　　2013年7月，柳某搬进该房屋，阿翔被关在屋外。之后，柳某又将房屋出售给杨某并办理产权过户登记。为此，阿翔将阿雄告上法庭，请求法院判令：确认柳某与阿雄签订的房屋买卖合同无效。在诉讼过程中，经鉴定部门鉴定，房地产买卖合同与购房款收条上手写的形成时间与标称的落款日期不相符。

　　厦门中院审理认为，本案的公证委托，其形式虽系委托，实质是为了担保债务的履行。阿翔虽将讼争房屋公证委托给阿雄，但并没有出售讼争房屋的真实意思表示，其公证委托的目的是用于借款的担保。阿雄以阿翔代理人的身份将讼争房屋出售给柳某，整个交易过程均由阿雄代理，阿翔没有签署任何合同，没有收到任何购房款，也没有按照合同约定的时间交房，讼争房屋一直由阿翔占有使用，直到双方因经济纠纷发生口角而报警，故柳某、阿雄主张阿翔对交易知情，出售讼争房屋是阿翔的真实意思表示，缺乏证据支持，不予采信。因房地产买卖合同及收条经鉴定确认系伪造，故对于房屋的成交价格不予采信。

　　综上，讼争房屋作为阿翔借款的担保，阿雄无权在阿翔不知情的情况下直接变卖讼争房屋以获得债务清偿。柳某主张其系善意第三人，证据不足，不予采信。阿翔主张阿雄以其名义与柳某签订的房屋买卖合同，系恶意串通损害其利益，并诉请确认无效，符合法律规定，法院予以支持。

　　■法官说法

　　让与担保中债主负有

　　不超过担保目的的义务

　　胡林蓉向记者阐述，本案阿翔将讼争房产全权委托给阿雄，阿雄基于授权与柳某签订的房屋买卖合同性质为何，是本案处理的关键之处。首先，双方有借款的事实；其次，阿雄作为代理人出售房屋的过程，均没有阿翔的参与，且未依约交付房屋；再次，购房款的支付存在伪造的事实，故本案实质应认定系让与担保。阿雄与柳某订立的合同存在恶意串通，应当依法认定无效。

　　让与担保中，尽管标的物的所有权等权利依约定而转移给了债权人，但当事人之间的关系并不是以移转和取得标的物的所有权或其他权利为目的，而只是以移转标的物的所有权或其他权利的方式来担保债权的实现。因而，担保的债权人只是一时地取得标的物的所有权，在债务人清偿债务后，其应向担保人返还标的物。债权人就其所取得的权利，负有不超过担保目的的义务，如其于债务履行期届满前将标的物出卖，则发生违反义务的责任问题。

 

 

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