只有房屋买卖合同 没有抵债法律要件

只有房屋买卖合同 没有抵债法律要件

　　2013年10月，洪某与王某签订《存量房买卖合同》，合同约定：洪某将坐落于厦门岛内的一处房产出售给王某，成交价为160万元整；双方自合同签订之日起90日内共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；双方还约定，自违约行为发生之日起超过七天，守约方即向违约方发出函件促其履约，发出即日起超过七天仍未回复并履约的，守约方可解除合同。

　　同日，双方还签订了一份《存量房自行交易承诺书》，约定洪某将上述房产过户到王某名下。之后，因王某未付房款，洪某便发出律师函，要求其于7日内按合同办理相关手续，但王某无动于衷，洪某只好向法院起诉，请求解除双方签订的合同。

　　在法庭上，王某提出抗辩称，洪某曾向其外甥徐某借款400万元，讼争房产是作为抵销债务的，他们的买卖关系实质是以房抵债，并非真实的房屋买卖合同关系，所以不应当再付款给洪某。洪某则认为，洪某与王某间系房屋买卖合同纠纷，王某所主张的400万元的债权与本案的房屋买卖关系的时间、地点、法律关系等均不同，王某“以房抵债”的抗辩理由不能成立。

　　厦门中院审理后认为，因王某未按合同约定支付购房款，洪某主张解除双方签订的《存量房买卖合同》应予支持，据此判决解除双方签订的合同。

　　■法官说法

　　抵债须在相同当事人之间发生

　　厦门中院民五庭法官、本案承办人胡林蓉解释说，本案的焦点问题在于王某行使抵销权的构成要件是否成立。根据合同法第九十九条的规定，法定抵销权的适用需满足以下要件事实：1.当事人双方互负债务，互享债权。抵销的目的在于使双方的债权在对等额内予以消灭，故双方债权的存在是法定抵销权适用的必要前提，任何一方当事人只有债务而无债权或者只有债权而无债务，均不发生抵销的问题。2.债权已经到期。抵销具有相互清偿债务的功能，所以双方所负的债务必须均已到清偿期。未届清偿期的债务，除非权利人一方自愿放弃期待利益且不会造成对方当事人损害，否则不得适用法定抵销。3.互负债务标的物的种类相同。理论和实务中都要求当事人双方互负债务标的物的种类、品质相同，故法定抵销通常在金钱债务以及其他种类物债务中适用较多。4.抵销权行使的主体尽通知的义务。通知到达对方当事人是行使抵销权程序要件事实。

　　此案王某和其外甥徐某与洪某建立房屋买卖合同及民间借贷合同两个不同性质的法律关系，属于两个不同法律关系的民事主体，而债的抵销必须是在相同的当事人之间才可能发生的民事行为。王某未依约履行房屋买卖合同而形成对洪某的债务，并没有产生对洪某的债权。徐某享有对洪某的金钱债权，并没有发生转让给王某。特别是民间借贷的金钱债务与房产买卖产生的债务的种类内容根本不同，不符合抵销的债务内容的要件事实。王某也没有提供证据证明主张抵销的通知已送达洪某。也即，本案均不符合债务抵销的所有法定要件事实，故王某“以房抵债”的主张不符合法律规定，法院不予支持。

 

 

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