周××与××铁投投资有限公司等租赁合同解除纠纷上诉案

长沙市中级人民法院民事判决书     (2011)长中民三终字第0395号

　　上诉人（原审被告）周××。

　　委托代理人李素娜，××律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）××铁投投资有限公司。

　　法定代表人康××，该公司董事长。

　　委托代理人李××，北京市××律师事务所××分所律师。

　　被上诉人（原审第三人）××长铁工业开发有限公司。

　　法定代表人刘××，该公司总经理。

　　委托代理人何××。

　　上诉人周××与被上诉人××铁投投资有限公司（以下简称铁投公司）、××长铁工业开发有限公司（以下简称长铁公司）租赁合同解除纠纷一案，××省××市××区人民法院于2010年11月10日作出（2010）某民初字第某某号民事判决，周××不服该判决向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

　　原审法院经审理查明：2007年7月17日，周××与长铁公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由周××承租长铁公司车站南路584号门面，租赁期限为一年，至2008年7月31日止，月租金为10000元。2008年12月15日，长铁公司在××晚报第五版刊登“××市××区车站南路东厢门店整体租赁招租公告”，对车站南路的所有门面进行整体招租。2009年7月2日，铁投公司中标，长铁公司与铁投公司签订《房屋租赁合同》一份，将包括584号门面在内的车站南路的所有门面出租给铁投公司，并由铁投公司按照××市人民政府、××区人民政府有关部门的要求进行整体提质改造。2009年8月7日，长铁公司向周××发出通知，通知双方的租赁合同已经到期，要求周××腾房。2010年3月29日，铁投公司向周××发出通知，要求周××应于2010年4月20日前腾空房屋。2008年5月至2010年5月，××市××区人民政府，××市城市管理工作领导小组分别以下发文件的方式，要求对包括争议房屋在内的车站南路进行整体提质改造，并要求对车站南路的景观街改造在2010年年底前完成。

　　另查明，铁投公司向周××共收取2009年7月1日至2010年3月31日的房屋租金8万元（含减免的10000元房租）。

　　原审法院认为：第三人长铁公司与周××签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违背法律的规定，该合同合法有效，双方当事人约定由周××承租长铁公司车站南路584号门面，租赁期限为一年，至2008年7月31日止，月租金为10000元。周××与长铁公司的租赁合同到期后，双方履行的是不定期租赁合同，任意一方可以在通知给予对方适当的时间后解除租赁合同。长铁公司与周××签订的《房屋租赁合同》到期后，长铁公司在《××晚报》以登报公告的方式对包括周××承租门面在内的车站南路整体出租，铁投公司对长铁公司整体出租的门面中标并签订《房屋租赁合同》后，长铁公司以送《函》的形式通知周××租赁合同到期，并要求周××腾空搬迁，符合法律的规定。铁投公司在整体招租后与周××之间形成租赁合同关系，铁投公司也自2009年7月1日起开始向周××收取每月10000元的租金。周××未提出任何异议。为响应区、市两级政府对车站南路提质改造，铁投公司于2010年3月29日通知周××解除合同，腾空房屋，并无不妥。因铁投公司与周××之前双方沿用履行的是长铁公司和周××之间的不定期租赁合同，周××理应在接到铁投公司通知后如期对租赁房屋进行搬迁，周××拒不搬迁已对铁投公司构成侵权，除房屋租金损失外，铁投公司没有提供其他损失的相关证据，故对铁投公司损失赔偿仅限于租赁费的损失。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、解除原告××铁投投资有限公司与被告周××的房屋租赁关系，被告周××在本判决生效之日起10日内腾空所承租的××市车站南路584号房屋，将租赁房屋退还给原告××铁投投资有限公司；二、被告周××在本判决生效之日起10日内赔偿原告××铁投投资有限公司经济损失40000元（2010年4月1日至2010年7月31日止房屋租赁费）；三、驳回××铁投投资有限公司其他诉讼请求。如未按上诉期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条至规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2460元，因适用简易程序减半收取1230元，有××铁投投资有限公司承担230元，被告周××承担1000元。

　　周××上诉称：一、一审法院审判程序违法。1．本案适用简易程序错误。第一，本案事实并不清楚。首先，当事人并非只有双方。其次，双方对案件事实的陈述完全对立，铁投公司称是上诉人侵权，而上诉人则辩称是铁投公司侵权。第二，本案的权利义务关系也并不明确。本案既存在侵权法律关系，其中又涉及长铁公司是否违约的法律关系，但究竟是谁侵权？最终应由谁承担责任？这种种的法律关系都不明确，一审法院追加长铁公司作为第三人参加本案的诉讼也充分说明了本案法律关系的复杂性。第三，本案争议很大。各方当事人各持己见，对案件的是非、责任以及诉讼标的争执意见根本对立。2．简易程序的审理期限不得延长。本案一审法院于2010年7月16日立案，11月16日一审法院才电话通知上诉人领取判决书，超过了简易程序的审限。二、一审判决认定事实错误。1．上诉人享有合同约定的优先承租权。上诉人与长铁公司于2007年8月1日签订了为期一年的《房屋租赁合同》，第26条约定了上诉人的优先租赁权，合同中有关优先承租权的约定合法有效，上诉人的合同权利应该得到法律的保护。民事法律尊重当事人的意思自治，强调有约定的从约定，没有约定的从法律规定。2．一审判决认定事实错误。首先、出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。显然本案中被上诉人并未把新的租赁条件在2009年7月2日之前告知过上诉人，因而是长铁公司违约，而违约造成的结果却是使上诉人丧失了优先承租权，所以铁投公司构成违约的事实不容置疑。其次、长铁公司辩称整体招租之事已在媒体上发布了公告，上诉人应该知晓的说法根本不能成立。再次、长铁公司辩称新的承租人必须是法人，而上诉人没有资格也没有能力承担起新的租赁条件则完全是狡辩。再者、一审法院对上诉人与铁投公司形成房屋租赁关系的认定错误。其五、一审法院对争议标的物的面积没有作出认定，3、本案中被上诉人可免责的事由不存在。车站南路的诸多门店改造是长铁公司的民事自治行为，并非城市房屋拆迁。本案中长铁公司也不能援引第32条关于不可抗力免责的约定。4.上诉人续签租赁合同的诉讼请求不存在不能履行的情形。本案中长铁公司不与上诉人续签房屋租赁合同完全是人为的因素，显然不是《合同法》第110条规定的法律上或者事实上不能履行的事由。铁投公司也不能援引善意取得制度进行抗辩。即使长铁公司与铁投公司签订的房屋租赁合同有效，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定，本案中上诉人确实是已经合法占有了租赁房屋的，而且租赁合同成立在先。恳请二审法院依据我国民诉法第153条第一款第4项的规定，裁定撤销（2010）某民初字第某某号，将本案发回原审法院重审。

　　铁投公司、长铁公司辩称：一、一审法院审判程序合法。从理论上，人民法院决定适用何种程序是法院的权力，不由当事人决定。周××的单方理解不能左右法院决定，而且周××的表述是错误的，人民法院的审理期限是从追加第三人长铁公司后才开始计算的，没有超过期限。二、长铁公司和铁投公司都送过函给周××，要求解除租赁关系，是客观存在的事实，怎么会是认定错误；铁投公司在接受提质整改任务后就要求对方腾空房屋，周××以不知道为由拒绝腾房是违反法律的，周××认可与铁投公司的租赁关系是因为交了租金，一审中我方提供了收据，怎么能说没有租赁关系呢，怎么算认定事实错误？三、租赁房屋的所有权是长铁公司的，包括土地上的建筑物，合同也约定，扩建面积在解除合同时，是不需要补偿的，所以基于以上理由，周××的上诉理由不成立。请求二审法院，驳回上诉，维持原判。

　　本院二审查明，2003年10月，周浪租赁使用长铁车辆段下设金广工贸公司所属门面后，出资对门面房屋进行了装修与改扩建，用于经营餐饮，定名“头道汤酒店”。一年后，周浪将“头道汤酒店”的承租经营权转让给张阳，张阳的租赁合同到期日是2009年11月31日。张阳经营中的2007年2月27日，经长铁公司同意，又将“头道汤酒店”的设备及经营权整体转让给周××。2007年7月17日，周××与长铁公司签订了为期一年的《房屋租赁合同》（2007年7月17日至2008年7月31日止），其约定的出租房屋面积为200平方米（实际交付的出租房屋面积大于约定面积）。月租金10000元。合同到期后，周××继续经营。2008年12月10日，长铁公司第一次向周××发出解除租赁合同的通知，要求周××在2009年1月10日前搬出租赁房屋，并于1月11日上午12点前交还门面。周××不愿意搬离，要求续签门面租赁合同。

　　2008年年底，长铁公司按照××市人民政府、××区人民政府有关部门的要求，准备对所属门面进行整体提质改造，12月15日，在××晚报上刊登了“××市××区车站南路东厢门店整体租赁招租公告”，决定对车站南路的所有门面进行整体招租。2009年7月2日，正在筹备注册登记中的铁投公司中标后，双方签订了《房屋租赁合同》，约定长铁公司将车站南路的所有门面（包括周××所租584号门面在内）出租给铁投公司管理经营并进行提质改造。

　　在铁投公司逐步推进提质改造的过程中，长铁公司于2009年8月7日第二次向周××发出解除租赁合同通知，要求周××在15日内腾退租赁门面房屋。但周××不愿退出，仍然要求续签合同。

　　2010年3月29日，铁投公司以门面接管经营者的名义向周××发出通知，要求周××在2010年4月20日前腾空房屋交还铁投公司。周××认为铁投公司不具备对584号门面进行租赁管理的主体资格，要求长铁公司履行承诺，给予对所租584号门面的优先承租权。

　　在铁投公司接管门面后，周××向铁投公司交纳了2009年7月1日至2010年3月31日的房屋租金8万元（含减免的10000元房租）。

　　针对解除合同之后周××提出的门面装修补偿与租赁权问题，本院承办法官到租赁门面现场进行了勘察，并组织双方对补偿费用与门面承租权进行了一次协商与调解。铁投公司愿意在门面提质改造后给予周××门面承租权，并在租金上给予同等门面单位面积租金15%的优惠，但周××要求按现有面积与合同标准执行每月租金10000元；同时，铁投公司愿意支付20万元的经济补偿金以弥补周××解除合同后的各项损失，但周××要求200万元以上的进行补偿，对此，双方无法协商一致。

　　本院认为，一、关于租赁关系的建立及租赁合同的效力问题。1、2009年7月，长铁公司为了门面提质改造而将车站南路所有门面通过融资招租的方式，由铁投公司承租并负责门面提质改造、管理经营，虽然铁投公司在签订合同时，尚在筹备注册登记中，但是其名称在2007年9月得到了工商行政部门的认可批准，故其主体资格自核准登记后即具独立民事行为能力，对其筹备期间所签订的租赁合同具有认同溯及力。长铁公司与铁投公司所签订10年零7个月的《房屋租赁合同》合法有效，不违反法律规定，应予法律保护。2、2007年7月17日，周××与长铁公司所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方应当按照合同全面履行各自的义务。在周××与长铁公司租赁合同的履行过程中，由于长铁公司门面提质改造事由的出现，导致铁投公司介入本案租赁关系，承接长铁公司的权利与义务，故自2007年7月之后，周××与长铁公司之间的租赁关系，随着长铁公司、铁投公司的合同权利与义务关系的确定而转移。铁投公司承接了长铁公司出租人的权利与义务。合同到期后，周××自愿服从铁投公司的管理，向铁投公司交纳租赁门面租金，其与铁投公司之间已经形成事实上的不定期租赁关系，其租赁关系合法，应受法律保护。在不定期租赁关系中，由于门面需要提质改造，致使合同解除的条件成就，铁投公司于2010年3月29日向周××发出腾房通知，要求其在4月20日前腾退房屋，符合法律规定；周××接到通知后，应当在合理期限内完成结算租金、清理设备、搬离租赁场所的基本义务，原审判决解除周××与铁投公司之间的租赁关系正确。周××以承租优先权抗辩，其事实依据不足，本院不予支持。

　　二、关于周××经营损失补偿和门面装修补偿问题。因周××对所租门面的前期投资行为是否享有装修损失的补偿权，需经另案处理或者与长铁公司、铁投公司进行协商确定，故周××的装修补偿权不得对抗长铁公司与铁投公司对门面的整体提质与改造。对门面提质整改后的承租权，周××可以与铁投公司另行协商。故铁投公司起诉请求解除租赁关系，符合法律规定，原审判决支持铁投公司诉讼请求、驳回周××主张的承租优先权正确。周××请求铁投公司补偿扩建门面装修损失，因周××没有提起反诉，本院组织双方调解时又无法达成一致，且双方对损失的争议较大，故应当另案处理。

　　三、关于一审适用简易程序是否违法的问题。

　　针对铁投公司诉周××解除租赁关系纠纷、周××诉铁投公司、长铁公司承租优先权及确认租赁合同无效纠纷、周××诉铁投公司停电侵权损害赔偿纠纷三案，原审法院适用简易程序分别审理，作出了三个判决，从程序上看，本案属于可以合并审理的案件，对三个案件中各自诉讼请求所指向的争议事实，法律关系、行为事实均属简易程序可以解决的范围，在原审审理中，周××没有提出要求转换普通程序审理，故原审适用简易程序处理三案，程序并不违法。

　　综上所述，原审认定本案事实清楚，程序合法，适用法律正确，周××上诉理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　本案二审受理费2460元，由周××承担。

　　本判决为终审判决。