对房屋买卖质量瑕疵责任分析
2014/10/9 13:09:43
房屋质量瑕疵是指出卖人所交付的房屋不符合法律、国家或行业有关技术标准及合同约定的质量标准。房屋质量瑕疵可以分为履行瑕疵和损害瑕疵。
1、履行瑕疵履行瑕疵是指出卖人在交付时，房屋已具有质量瑕疵，即履行具有瑕疵。瑕疵履行是一种违约行为，所以又称违约瑕疵。对于履行瑕疵，可根据经济效益原则视具体情况作不同处理：
(1)瑕疵不影响房屋的使用性能、安全性能和价值，可以安全、放心使用的，可以采取修理措施，以消除瑕疵。费用应当由出卖人承担。
(2)瑕疵不影响使用、安全性能和价值，但无法修补的，买受人可以要求减少价金，并有权要求出卖人承担违约责任并赔偿损失。
(3)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
(4)因房屋质量问题严重影响正常使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
(5)出卖人出卖房屋之前明确告知受让人房屋存在瑕疵的，视为买受人接受瑕疵，出卖人不承担履行瑕疵责任。
(6)当事人对此有约定的，从其约定。
2、损害瑕疵损害瑕疵，是指因出卖人的瑕疵履行行为导致买受人因房屋瑕疵而遭受的人身或其他财产损失，又称加害给付。买受人可以根据《合同法》第122条之规定，有权选择要求出卖人承担违约责任或者依照其他法律规定要求承担侵权责任。
【相关依据】
中华人民共和国合同法[19990315]
第一百一十一条 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百二十二条 因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
第一百五十三条 出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。
第一百五十五条 出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)[19991219]
第三十条 债权人依照合同法第一百二十二条的规定向人民法院起诉时作出选择后，在一审开庭以前又变更诉讼请求的，人民法院应当准许。对方当事人提出管辖权异议，经审查异议成立的，人民法院应当驳回起诉。
商品房销售管理办法[20010404]
第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[20030428]
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
高辉 律师
现任职位：湖南金州律师事务所，律师
业务方向：合同纠纷、婚姻家庭纠纷、交通事故纠纷、债权债务纠纷、房屋土地拆迁、公司法律事务等民商事领域。
地址：长沙市芙蓉中路三段398号新时空大厦20楼
联系电话：15874042168
扫一扫微信咨询
上一条： 律师分析房地产法律关系
下一条： 律师分析确认调解协议案件与确认合同效力案件的不同