已抵押建筑物范围内土地使用权证书能否颁给他人？

【案情简介】

1998年10月，某建材设备厂以其所有的第三、四车间为抵押物向该县的农业银行贷款人民币96万元，并在该县的工商行政管理部门办理了抵押物登记手续。借款期届满后设备厂未能还款。2000年5月，该县的农业银行将这笔债权转移给了某资产管理公司下属的南京办事处(以下简称办事处)，设备厂对此债权转移行为予以确认。次年10月，设备厂书面承诺将上述抵押财产交由办事处处置，而在此之前设备厂已将抵押财产租赁给了某繁华玻璃制品公司(以下简称繁华公司)，致使办事处无法处置抵押物，办事处遂以繁华公司、设备厂为被告提起民事诉讼，法院判决解除繁华公司与设备厂对上述抵押财产的租赁关系。然而此时该县县政府已将上述抵押物范围内的土地使用权证书颁发给了繁华公司，办事处认为县政府的该行政行为致使其抵押权无法实现，侵犯其合法权益，遂以该县政府为被告提起行政诉讼。

【法律问题】

已抵押建筑物范围内土地使用权证书能否颁给他人？

【律师说法】

《担保法》第36条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押，以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”根据这一规定，抵押合同双方无须另外向土地管理部门办理土地使用权的抵押登记，该县政府将已设置抵押的建筑物范围内的土地使用权证书向繁华公司颁发致使办事处无法实现抵押权，故该县政府的行政行为不合法，属行政侵权行为。

由于房屋具有依附于土地存在的特征，房屋所有权或使用权依法转移后，必然产生土地所有权或使用权是否转移的问题。我国土地所有权属于国家或农村集体组织所有，用地单位对土地仅有使用权，而且都是因自己所有或使用的房屋才利用该土地，因此我国处理房地产关系时的一个重要原则就是“地随房走或房随地走”，根据这一原则，担保法规定“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押，以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”只有这样，才能保证实现抵押权时房屋和土地使用权同时转让。也正是基于上述原则，《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》均规定地上建筑物、其他附作物抵押时其使用范围内的土地使用权随之抵押。从上述规定可以看出，抵押合同双方无须另外向土地管理部门办理土地使用权的抵押登记，否则土地管理部门则是越权抵押登记。当然，设置抵押的财产必须是抵押人有权处分的财产，故担保法第36条规定的房屋抵押限于国有土地上的房屋和乡镇、村企业的厂房等建筑物的抵押。本案例中设备厂第三、四车间占用范围内的土地属以划拨方式取得的国有土地，以该土地上的房屋抵押符合上述法律规定，而法律对此类土地使用权设置抵押后如何实现抵押权也有明确规定，即必须在缴纳土地使用权出让金后方可实现抵押权。本案例中的县政府将已设置抵押财产范围内的土地使用权登记给了他人的行政行为直接影响了办事处对抵押权的实现，对办事处的权利义务产生实际影响，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第1条第2款第(6)项的规定，办事处有权提起行政诉讼。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定：“单位和个人依法使用国有土地由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。”对于土地登记的程序有关法律法规也有规定，即当事人提出申请后，土地管理部门需对当事人提供的资料进行审查，对被申请的土地权属情况进行调查，如当事人提供的资料合法有效，土地权属无争议，则登记、发证。本案例中的县政府向繁华公司的颁证前未尽调查、审核之职责，在办事处与设备厂财产抵押的事实存在，办事处与繁华公司的土地权属争议未解决之前而将国有土地使用权证书颁发给了繁华公司，属事实不清，程序不当，也侵犯了办事处的合法权益，故县政府向繁华公司所颁发的土地使用权证书应予撤销。

 

 

 

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