善意房屋买受人享有排除强制执行的特殊债权
【案情】
2013年1月3日，涂某与朱某签订房屋买卖合同，约定：涂某将诉争房屋以80万元价款转让给朱某。朱某于2月18日前支付60万元的同时，涂某将房屋钥匙交给朱某；3月18日前双方办理产权过户手续；4月18日前，朱某支付剩余房款20万元。其后，朱某依约向涂某支付了60万元并在诉争房屋内居住。
2013年2月7日，周某诉至法院，要求涂某归还借款40万元及相应利息。法院于3月4日对诉争房屋进行了查封登记，并于4月10日判决涂某归还周某相应借款本息。同年6月6日，周某向法院申请强制执行上述判决。
因诉争房屋被查封，致使产权过户手续无法办理，朱某遂于2013年3月22日诉至法院，要求判令涂某履行双方签订的房屋买卖合同并协助办理房屋的过户手续。审理中，朱某表示愿意付清剩余房款，并将款项暂存至法院银行账户。
【分歧】
一种意见认为，我国物权法对于物权变动采取的是登记生效主义原则，因朱某从涂某处买受房屋时未办理过户登记，故房屋所有权尚未转移，仍应归属于涂某。由于诉争房屋已在另案中被查封，属于执行标的，根据合同法第一百一十条的规定，朱某要求涂某办理产权变更登记属于法律或事实上不能履行，故朱某只能依据合同要求涂某承担赔偿损失的违约责任，对其要求继续履行合同的诉请应予驳回。
另一种意见认为，朱某依约支付了相应的房款并合法占有了房屋，至于产权过户登记未果并非由其过错造成，剩余房款未付也是先履行抗辩权的体现，故其系善意买受人。况且诉争房屋虽被查封，但并不涉及物权的确认。因此，应认定朱某享有的债权优先于申请执行人周某的债权，在朱某将剩余房款暂存法院的前提下，对其要求涂某继续履行合同、协助办理房屋过户手续的诉请应予支持。
【高辉律师评析】
笔者同意第二种意见。
1.从当事人缔约目的来看，房屋买卖合同的买受人朱某缔约的本意即是通过支付对价，以获取诉争房屋这一特定物。而周某作为出借人，在民间借贷的法律关系中所体现的心理预期，或者说合理期待，则是资金的回报，而非诉争房屋，否则他完全可以在该房屋上设定抵押权，以期在涂某无法清偿借款时，有权对该房屋进行相应的处分。现诉争房屋在周某一案中被查封，并非属于该案生效裁判确定的特定物，而是法院为了实现其他债权而采取执行措施针对的标的物。因此，在涂某无法清偿对外债务时，朱某对诉争房屋主张债权的特定性要远甚于作为一般债权人的周某。当特殊债权与普通金钱债权发生冲突和矛盾时，前者应优先考虑，这也切实体现了缔约之初当事人的内心真意。
2.从合法占有的保护程度来看，朱某基于买卖合同关系占有诉争房屋，应给予物权效力的保护。对不动产而言，根据物权法的规定，虽然必须以登记作为物权变动的必要条件，但本案中房屋买卖的交易确系发生在民间借贷诉讼之前，没有证据表明交易双方存在恶意转移财产逃避执行的情形。故在依据合同约定已经合法占有房产，且买受人对未办理产权过户无过错的前提下，须注意保护善意买受人的合法权益，认定其请求出卖人移转房屋所有权、办理房屋所有权登记的债权请求权具有一定的物权属性，足以排除强制执行的其他债权。否则有违公平原则，也不利于维护社会秩序和财产安全。
3.从《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七规定的理解与适用来看，也印证了对善意房屋买受人债权的特殊保护。第十七条规定，在符合已经支付全款、实际占有财产、对未办理产权过户无过错三个构成要件的情况下，法院应当对买受人予以特殊保护，不得查封房产。已经查封的，应当解封，从而停止对该房产的执行。本案中，朱某与涂某之间存在真实合法有效的房屋买卖关系，在法院查封诉争房屋时，朱某已经支付了大部分价款并实际占有该房屋，至于剩余房款未予支付，是其依据合同约定所行使的先履行抗辩权（先产权变更再付余款），故应当视为其给付了全款，而不应机械地将全款等同于财产总价。况且，对于无法办理产权过户系法院查封所致，并非朱某所能掌控。据此，应认定朱某对于房屋无法过户、没有支付全款，主观上均无过错，系善意买受人，在判断权利保护的顺位和原则时，朱某的债权理应优先于其他普通金钱债权。
高辉 律师
现任职位：湖南金州律师事务所，律师
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