擅自处分夫妻 共有房屋的效力

    【案情】

　　陆某与华某系夫妻关系，双方共有房产登记在陆某名下。陆某在未征得华某同意的情形下，与毛某签订房屋买卖合同，在合同上代签了华某的名字，并将该房屋的契证、门牌证交付给毛某。在合同履行过程中，毛某与陆某为营业税的承担问题发生争议。随后，华某发现房屋被出售，拒绝追认合同效力。毛某诉至法院，要求陆某、华某根据合同约定交付房屋。

　　【分歧】

　　一种意见认为，毛某与陆某签订房屋买卖合同时，主观上并无恶意，且房屋对价属于合理范围，虽然房屋尚未办理过户，但从保护善意受让人角度，应当支持毛某有关交付房屋的主张。

　　另一种意见认为，陆某未经华某同意，擅自处分夫妻共有房产，该合同应属效力待定合同。现因华某拒绝追认，合同归于无效，毛某要求交付房屋的主张不能成立。

　　【高辉律师评析】

　　笔者赞同第二种意见。

　　1.毛某不构成善意取得。婚姻法司法解释（三）第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，法院不予支持。该规定实际上借鉴了物权法有关善意取得制度的规定。善意取得的构成要件包括三个方面：一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二是以合理的价格转让；三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，毛某在签订合同时并无主观恶意受让的情形，但毛某在明知房屋存在共有人的情况下仍与陆某签订合同，主观上存在过失，虽然双方在合同中约定的房屋转让价属于合理对价，但是因为房屋未办理过户登记手续，毛某不构成善意取得。

　　2.夫妻一方擅自处分夫妻共有的房屋与他人签订的房屋买卖合同，并不能简单地认定为有效或者无效。根据合同法第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。如果夫妻另一方对房屋买卖合同进行了追认，确认了合同的效力，则该合同有效，即使受让人未构成善意取得，亦能根据合同约定要求交付房屋。但如果夫妻另一方拒绝追认，则夫妻一方擅自签订的房屋买卖合同应认定为无效。本案中，陆某在明知对房屋不具有完整处分权的情况下，与毛某签订房屋买卖合同，且事后未能得到华某的追认，该合同最终归于无效。当然，对于合同无效的后果，相应的过错方应当承担赔偿责任。

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高辉  律师  

现任职位：湖南金州律师事务所，律师 

业务方向：合同纠纷、婚姻家庭纠纷、交通事故纠纷、债权债务催收、房屋土地拆迁、公司法律事务等民商事领域。 

工作地址：长沙市芙蓉中路三段398号新时空大厦20楼 

联系电话：15874042168

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