开发商与受托人将小区配套学校出租谋利的合同无效

裁判要旨

　　开发商或其受托人将住宅项目的配套学校以营利为目的进行商业出租，损害了社会公共利益，该租赁合同无效。

　　案情

　　原告北京中鼎基业房地产开发有限公司（以下简称中鼎基业公司）系北京市朝阳区某住宅项目的开发商，并在该住宅项目建有规划的配套小学一所。中鼎基业公司授权北京蓝天宏通商业管理有限公司（以下简称蓝天宏通公司）对上述小学进行使用或转租给第三方经营使用，蓝天宏通公司将该小学交由被告北京中晟宏业科技有限公司（以下简称中晟宏业公司）经营使用。2013年3月，中银基实业有限公司（下称中银基公司）、中晟宏业公司签订租赁合同，约定中银基公司承租该小学。后中银基公司向中晟宏业公司交纳第一年租金。然中银基公司并未进驻诉争房屋。

　　关于该小学，经有关部门证实：小学已在朝阳区教委备案，该土地使用权系以划拨方式取得，目前主体工程已经竣工，但尚未验收，经验收合格后应当移交给朝阳教委；此类居住区配套教育设施应当与居住区项目工程同步建设、验收，并及时移交给相关教育行政部门，不得擅自改变用途挪作他用。现该小学所在小区的住宅部分已出售完毕。

　　中银基公司现将中晟宏业公司诉至法院，要求确认合同无效并返还租金，中晟宏业公司反诉要求解除合同并由对方支付违约金。

　　裁判

　　北京市朝阳区人民法院经审理后认为，诉争房屋系相关商业住宅项目的配套教育设施，规划用途为小学，系属关乎社会公共利益的公共服务设施，中鼎基业公司理应按照相关规定将该设施与住宅项目同步建设并在竣工后向区县教育行政部门提出验收申请，通过验收后及时将该设施移交给区县教育行政部门管理使用，然该公司却在诉争房屋竣工后擅自授权第三方使用及转租，此授权及转租行为均违反了社会公共利益及相关规定，应属无效。遂判决：确认中银基公司与中晟宏业公司签订的房屋租赁合同无效；中晟宏业公司向中银基公司返还房租预付款50万元；驳回中银基公司的其他诉讼请求；驳回中晟宏业公司的全部反诉请求。

　　中晟宏业公司不服，提出上诉。北京市第三中级人民法院经审理后认为，中晟宏业公司将诉争房屋以营利为目的出租给中银基公司损害了社会公共利益，涉案合同应属无效。遂判决驳回上诉，维持原判。

　　高辉律师评析

　　本案的争议焦点在于中银基公司与中晟宏业公司签订的《房屋租赁合同》效力如何认定。

　　1.合同无效情形中涉及的公共利益的理解

　　合同法第七条规定，当事人订立、履行合同，不得损害社会公共利益。该法第五十二条规定，损害社会公共利益的合同无效。此处的社会公共利益主要体现为社会正常的政治、经济、文化秩序，以及社会大多数人尤其是不特定多数人的利益。在判断是否属于社会公共利益时可以从主客观两方面进行考量，即从客观利益角度分析，该公共的范围应指一个相对的共同体，而非没有地域限制的泛指共同体；从“主观利益”角度分析，该利益所依附的载体性质具有公共性，其可能关乎社会中每个人的生活，特定范围内该利益受损所造成的模仿效应，将会在某一时刻损害不特定范围内多数人的利益，从而引发不特定人的关注。故而，此时的“公共”便具有了不特定主体主观上认识的一致性。

　　此外，对社会公共利益的保护，不仅维系着社会秩序的稳定，关乎着民众对于规则的信赖，亦在指引着社会公众所需的道德标准和善良风俗。

　　2.涉诉合同是否违反了社会公共利益

　　本案中，租赁合同所指向的房屋系规划中的小学，是中鼎基业公司建设在划拨土地上的教育配套设施。参照相关地方规范和相关主管部门的答复，该房屋作为住宅小区的教育配套设施应与住宅同步建设、验收，并应在验收合格后及时移交给北京市朝阳区教育委员会，用作相关教育用途。

　　但是，中晟宏业公司却将诉争房屋以营利为目的出租给中银基公司，其本质上损害了社会公共利益。首先，作为教育配套设施的诉争房屋能否用于教育用途，不仅关乎社会正常的文化秩序，而且直接影响配套小区及附近区域不特定群体的文教利益，此外，对此类行为的放任将损害整个社会的文教利益。其次，为了保障这种社会公共利益，国家赋予了诉争房屋所在土地使用权的取得方式为划拨而非转让。如果诉争房屋能够以营利为目的进行出租，将违背土地采取划拨取得的初衷，也是对国有土地相关利益的损害。再次，为了保障这种社会公共利益，诉争房屋虽尚未办理产权证，但依据相关规定诉争房屋的权利人在正常情况下应为教育主管部门。现没有证据显示，中晟宏业公司与中银基公司签订租赁合同时经过教育主管部门的同意。综上分析，故当认定中晟宏业公司与中银基公司之间的房屋租赁合同因损害社会公共利益而无效。至于合同无效后的法律后果，则当依照合同法的相关规定予以处理。

 

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