房屋出租人安全保障注意义务之设定

      【裁判要旨】

　　房屋出租方将房屋交付承租人后，就暂时失去对房屋的掌控，也难以履行监管责任。对房屋出租方安全保障注意义务的设定应坚持公平正义原则，符合危险控制理论，兼顾收益与风险相一致的要求。

　　【案情】

　　2010年9月30日，原告将店面两间出租给被告夫妻，双方签订的合同约定了“除地震、战争外，造成房屋损失的，承租方都要按时价赔偿经济损失”等权利义务。合同签订后，原告交付房屋。后被告因经营需要，把两间店面的部分中间隔墙拆除，并变动了室内电气线路。2011年2月15日23时左右，被告租赁的房屋发生火灾，原告的房屋及周围店面均被烧毁。同年3月29日，市公安消防支队认定起火原因为：租赁房屋西南部发生电气短路，喷溅的熔珠引燃西南部中间隔墙西侧下方的可燃物所致。诉讼前经原告申请，价格认定中心认定原告房屋每15年要重新修复一次，第一次修复费用为182318元。诉讼中，被告申请重新评估，因委估标的物因火灾已毁，无法再次进行评估。火灾发生后，被告因火灾赔偿他人损失共计40.8万元。原告起诉请求判令被告赔偿房屋第一次的维修费182318元及二、三、四层楼房（合计1440平方米）的租金损失等。被告请求驳回原告的诉讼请求，并反诉请求判令原告赔偿其损失994496元及利息。反诉被告认为，反诉理由不能成立，应驳回反诉请求。

　　【裁判】

　　县人民法院经审理认为，本案房屋租赁合同系合法有效的合同，双方应依合同约定承担责任；火灾造成他人损失应按双方过错程度来确定责任大小。本案中，引起火灾的原因是电气短路，反诉原告作为承租人和房屋直接使用人，对火灾事故的发生应承担主要责任；而反诉被告作为出租房屋的所有权人，负有安全监管责任，其明知房屋被改造装修，存在安全隐患，而不加以阻止，其不监管的行为也是造成火灾的原因之一，也应承担一定赔偿责任。据此判决：一、被告应于本判决生效后30日内赔偿原告因火灾造成房屋毁损的损失182318元。二、反诉被告应于本判决生效后30日内支付反诉原告因火灾赔偿给第三人的损失122400元。三、驳回原告其他诉讼请求。四、驳回反诉原告的其他诉讼请求。

　　一审宣判后，双方均向市中级人民法院提起上诉。

　　中院经审理认为，作为火灾房屋的出租者，上诉人原告将房屋交付给承租人后，暂时失去对房屋的掌控，原审以上诉人原告未尽安全监管义务，也是造成火灾的原因之一的认定不当，应予纠正。上诉人被告提出的上诉理由均不能成立，应予驳回。判决：一、维持(2013)浦民初字第1139号民事判决第一、三项；二、撤销(2013)浦民初字第1139号民事判决第二、四项；三、驳回上诉人王加金、郑秋华的反诉诉讼请求。

　　【高辉律师评析】

　　房屋出租人原告对本案火灾发生是否存在过错，是本案争议的主要焦点问题，对此，笔者同意二审法院判决。理由如下：

　　1.对房屋出租方安全保障注意义务的设定应符合危险控制理论，兼顾收益与风险相一致的要求。根据侵权责任法第三十七条的规定，对经营者设置安全保障义务的法理依据主要来源于以下三个方面： 一是危险控制理论的要求。从事经营活动或者社会活动的人，最可能了解整个场所的实际情况，预见可能发生的危险和损害，并且最有可能采取必要的措施防止损害的发生或者减轻损害的程度，理应承担这种安全保障义务。二是收益与风险相一致的要求。从事经营活动或者社会活动的人，一般都以从中谋取利益为目的，对其科以相应的安全保障义务是合理的。三是经济分析和比较结论的要求。从社会经济学的角度分析比较，安全保障义务人避免和减轻损害发生的成本最低。

　　本案中，房屋出租人将没有存在安全隐患的房屋交付给承租人后，就暂时失去对房屋的实际掌控，也难以履行监管责任。承租人对讼争房屋进行改造装修，致存在安全隐患而造成火灾，责任不在原告。

　　2.对房屋出租方安全保障注意义务的设定应有实体法依据，在法无明文规定的情况下，应依合同约定处理本案纠纷。本案双方之间是基于房屋租赁合同产生的权利义务关系，只要出租人提供的房屋没有质量安全方面的瑕疵，承租人在使用范围内发生的火灾事故造成损失，应由房屋的实际支配者承担责任，房屋出租方不承担责任。

　　3.对房屋出租方安全保障注意义务的设定应坚持公平正义原则。一审法院对房屋出租方安全保障注意义务的设定过于苛求，缺乏充分的法理依据，有失公正，也不当扩大了法官自由裁量的空间。

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高辉  律师  

现任职位：湖南金州律师事务所，律师 

业务方向：合同纠纷、婚姻家庭纠纷、交通事故纠纷、债权债务催收、房屋土地拆迁、公司法律事务等民商事领域。 

工作地址：长沙市芙蓉中路三段398号新时空大厦20楼 

联系电话：15874042168

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