房贷政策调整导致商品房预售合同解除的认定
【裁判要旨】
政府房贷政策调整导致首付比例提高，购房者获得的银行贷款少于申请贷款数额致使原合同无法继续履行时，购房者单方提出解除合同应当予以准许。
2013年，彭某与长沙某置业有限公司（以下简称长沙公司）签订了一份商品房买卖合同，合同约定，彭某购买长沙公司所建面积94.41平方米商品房一套，房款总金额444639元，以按揭付款方式付款，首付20%共89639元。2013年3月，长沙执行新的商品房按揭政策，首付比例调整至30%。合同约定彭某在长沙公司指定的银行办理按揭手续。同时约定交房时间为2014年10月26日。现交房时间已过，长沙公司未通知彭某到指定银行办理按揭手续，只通再交4.5万元房款才能办理银行按揭手续，彭某没同意。
2015年，彭某向法院提起诉讼。请求法院判决解除双方签订的商品房买卖合同，并要求长沙公司返还购房款89639元及承担银行同期贷款利息，以及返还其他购房费用16449元。长沙公司提起反诉并要求彭某按照约定支付剩余房款35.5万元并承担违约责任。
【裁判】
长沙市区人民法院审理认为，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同签订时，彭某支付了两成购房款，因国家房贷政策的调整，在彭某与长沙公司签订合同一个月后首付比例由两成提高至三成，导致原告未获得银行贷款。长沙公司未提交首付两成已获得银行审批通过的相关证据，在本案审理结束时彭某仍未获得银行按揭贷款，且也未提交应归责于彭某个人导致合同无法履行的证据。综合案情评判，判决解除原告彭某与被告长沙公司签订的商品房买卖合同；被告长沙公司返还原告彭某购房款89639元及其他购房费用16331元；驳回被告长沙公司的反诉请求。
一审宣判后，长沙公司不服，上诉至长沙中级人民法院。长沙市中院二审判决：驳回上诉，维持原判。
【律师评析】
1.政府房贷政策调整导致房屋买卖合同无法履行，购房者可以解除合同
合同解除，是指在合同有效成立后，因一方或双方当事人的意思表示，终结未履行合同关系或对已履行合同关系进行清算的法律规定。合同解除分为双方合意解除和单方解除，单方解除又可分为约定解除和法定解除。
2013年2月20日，国务院加强房地产市场调控的“新国五条”政策措施出台，目的是保持房价基本稳定。长沙市随即出台了地方住房信贷政策，其中首付款比例提高至30%。本案就是在此种背景下引发。那么，因政府房贷政策调整，合同无法继续履行时，购房合同是否可以解除？实践中通常存在三种观点：
第一种观点认为，银行房贷政策调整属于不可抗力，应当解除合同。
第二种观点认为，银行房贷政策调整属于情势变更，可以视情况解除合同。
第三种观点认为，银行房贷政策调整属于商业风险，当事人不可据此解除合同。购房人应当预见办理贷款存在的不确定性，政府房贷政策调整并非合同目的不能实现的不可抗力，当事人都不得以商业风险给自己带来损失为由要求解除合同并免责。
购房者的合同目的是以自己期望的价值购买到房屋。政府房贷政策的调整必然给购房者支付房款带来较大影响。此种情形应区分看待：如房屋买卖合同签订于国家房贷政策调整之后，购房者理应知晓利害；如果房屋买卖合同签订于国家房贷政策调整之前，首付款的提高超出了购房者的合理预期，这时如果仍然要求依合同约定继续履行，相当于将不利后果转嫁给购房者，违背了合同本意。因此，在不可归责于合同双方的情况下，因政府房贷政策调整导致合同无法继续履行时，合同一方请求解除合同依法应予准许。
2.购房合同解除后购房者是否承担违约责任
购房合同对贷款风险有约定的，按照约定处理；对贷款风险没有约定的，则要看购房人是否确有证据证明其因政府房贷政策调整而无法履行付款义务。如果合同签订后确因房贷政策调整使得购房人无法取得贷款或者所获贷款数额明显低于合同约定的贷款比例，而购房人又无法通过其他途径筹集资金支付购房款的，则购房人以贷款方式购买房屋的合同目的将无法达到，必将导致房屋买卖合同无法继续履行，此时，购房人可以解除合同。因解除合同的原因非因购房者造成，故购房者无需为此承担违约责任，同时，房屋买卖合同解除后，出卖人应当将已收受的购房款本金及其利息或者其他购房费用如数返还购房者。
具体到本案，彭某不应承担违约责任，长沙公司的反诉请求也不应得到支持，且长沙公司应将已收取的所有购房费用返还彭某。
高辉 律师
现任职位：湖南金州律师事务所，律师
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