限制业主使用电梯 物业公司构成侵权
2011年7月，周先生在花园小区购得涉案房屋。2013年12月，物业公司与该小区业主委员会签订物业服务合同。合同约定，物业公司为小区提供物业服务，服务内容包括房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括公用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明等；并对物业服务期限、收费标准、违约金及免责事由等作出约定。2014年1月1日，物业公司入住小区并提供物业服务。
后周先生以其进户自来水堵塞，物业公司推脱给自来水公司，小区东边和北边的饭店排放的油烟及噪音影响其生活，2楼商业房楼顶露台长期无人打扫等理由，未缴纳2014年1月1日至2015年12月31日的物业服务费。物业公司自2015年5月多次书面催缴无果后，对周先生的门禁卡信息进行了处理，限制其使用电梯。为此，周先生诉至法院，要求被告物业公司停止侵权行为，并赔偿因为电梯禁用造成其上班迟到扣发的奖金及精神损害赔偿等损失共计3000元。
案件审理中，承办法官在查清基本事实的基础上，与双方共同就本院关于物业服务费纠纷案件审理意见进行解读，首先明确被告物业公司虽为自身合法权益实现，才采取了限用电梯的措施，但这是一种侵权行为，且与物业服务的宗旨相违背。同时向原告周先生进行了法律释明，对本物业服务区域内存在的违规经营、噪音污染、私搭乱建、私自更改楼体结构等违反法律法规的行为，根据相关法律，物业服务人的义务仅为协调处理义务。在明确各自权利义务的基础上，双方经协商后，就被告立即停止侵权行为、原告的损失及物业费缴纳等事项达成了一致意见。
【律师评析】
以侵权手段实现利益
不受法律支持
律师介绍说，合理使用小区内的公共设施，是业主的权利，物业公司限制业主使用电梯，是一种侵权行为，虽然起因系业主拖欠物业费而引起，看似是为了维护自身合法权益不得已而为之，但物业公司索要物业费，可以通过催缴的方式来行使权利，在催缴后业主仍不缴纳的，还可以通过支付令或者直接诉讼的方式解决，所以这种以侵权手段实现自身利益的做法是不受法律支持的。
为了防止业主滥用权利，规范物业服务行为，维护物业服务秩序，《审理意见》第14条明确，业主拖欠物业服务费用，物业服务人采取停止对业主供应水、电、气等或不恰当的限制业主使用门禁、电梯等制约手段，影响业主正常生活的，业主有权要求物业服务人排除妨碍，造成损失的有权要求赔偿。同时，《审理意见》第12条规定了物业公司有公布房地产、价格、城市管理、规划、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门的投诉举报电话的义务，旨在通过相关部门的监督对物业公司起到一定的威慑作用。
律师
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