房屋质量有问题 拒交物业费败诉
2007年1月，业主程某购买了国际花园小区商品房一套。2013年1月1日，物业公司与国际花园业主委员会签订物业管理合同。合同第24条免责条款中明确约定，因甲方（业主）或第三人故意、过失所致的任何损害或因乙方（物业公司）的非职务行为所造成的损害，物业公司不承担责任。
2013年1月，程某所购房屋外墙渗水导致室内墙面起泡和空鼓、地板变形等。程某与开发商、物业公司、施工单位三方协商达成处理方案，但经多方多次修理未能修复。同年，程某停在小区消防通道的车辆被他人扎破车胎。程某找东湖公司协助解决事宜，物业公司经查看监控，基于案涉小区存有死角，程某的车辆被谁所扎无法查明，遂告知程某报警解决。但程某认为物业公司物业服务不达标，拒不缴纳2013年全年物业服务费1865.16元。物业公司多次向程某索要未果，遂向法院提起诉讼。
法院经审理认为，物业公司与国际花园业主委员会签订的书面物业服务合同合法有效。原告履行了物业服务义务，作为小区业主应当支付相应费用。被告程某辩称案涉房屋存在质量问题且找过原告维修，原告存在修理不善等服务不当行为，但房屋质量问题不是物业服务的内容。被告有关因房屋质量问题所致的维修义务，应向相关责任人主张，故对其上述辩解意见法院不予采纳。至于被告车胎被扎一事，法院认为，车辆被扎非原告所为；依据双方合同约定，并未有原告履行物业服务义务不当的证据，且合同约定由于第三人侵权导致被告的损失，不能苛责原告。被告以此为由拒绝缴纳物业费用无法律依据。遂判令被告程某给付原告东湖公司物业服务费1865.16元。双方在法定上诉期内均没有提起上诉。
【律师评析】
物业公司只需尽到
善良管理人义务
该案律师说，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。针对现实中业主最为普遍的服务不达标的抗辩意见，《审理意见》进一步规定，业主以物业服务不达标为由进行抗辩并要求减免物业服务费用，人民法院应当要求业主说明不达标的具体情形；物业服务人能够证明其已经履行了合同的主要义务，物业服务范围内的秩序有序、清洁，安全保卫工作基本到位，业主要求减免物业服务费用的抗辩理由不予采纳。
不少业主因房屋质量、小区偷盗行为等迁怒物业公司，并拒交物业费。依据权责利相对等原则，物业公司只要做到了其职责范围内的事情（比如小区摄像头良好，巡逻人员定点巡视），其就算履行了善良管理人的注意义务，不能苛求物业公司对小区内所有事情负责，对于超出物业公司职权范围内的事情，业主可以请物业公司协助，找相关部门及人员予以解决。
律师
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