房屋交付后权属证书的办理不适用诉讼时效
【案情】
2009年3月，张某与B公司签订商品房买卖合同，合同约定：房屋总价款为160万元，B公司应当在2010年10月31日之前将房屋交付张某，并在交付房屋后180日内为张某办理房屋权属证书。后张某按约支付房款，但B公司交付房屋后，并未按期办理房屋权属证书。2014年7月，张某起诉至法院，要求B公司办理房屋权属证书并支付违约金。B公司认为，依照约定，公司应当在2011年5月1日前办好房屋权属证书，张某从知道权利受侵害到起诉之日已经超过诉讼时效，法院不应支持。
【分歧】
本案的争议焦点是，房屋交付之后，权属证书的办理是否适用诉讼时效？主要存在以下两种意见：
第一种意见认为，虽然房屋权属登记为确立物权的形式，但是作为买卖合同而言，无论出卖人是否已经交付房屋，买受人基于买卖合同请求出卖人协助办理权属证书显然是债权请求权，当然适用诉讼时效。
第二种意见认为，出卖人已经将房屋交付给买受人，买受人已实现对房屋的占有，买受人请求出卖人办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。
【律师评析】
笔者赞同第二种意见。
房屋权属证书的办理是否适用诉讼时效，该问题的解决需要明确两个前提：其一是诉讼时效适用何种范围；其二是办理权属证书行为的法律性质。
1.诉讼时效的适用范围
关于诉讼时效的适用范围，理论界和实务界的主流观点认为其一般适用于请求权。就请求权的概括性分类而言，当有债权请求权和物权请求权。依法学理论，所谓债权请求权，是指权利人基于债的关系而产生的、请求特定人为特定行为的权利，是债权本身所包含的基本权能。债权一旦到期，如债务人未履行给付义务，债权人得请求诉讼保护。债权人该权利的行使与否关乎他人的利益， 如权利人长期不行使权利， 其与义务人之间的关系就会长期处于不稳定状态， 势必影响经济交易秩序。因此， 法律对上述请求权有必要进行时间上的限制， 即债权人请求诉讼保护具有一定的期间，该期间即为诉讼时效，故债权请求权适用诉讼时效当无异议。所谓物权请求权，是物权遭受不法侵害后，物权人为恢复物权圆满状态而依法享有的请求权。具体包括三种：返还原物请求权、排除妨害请求权、消除危险请求权。就物权请求权应否适用诉讼时效的问题，理论上存在很大争议。我国的主流观点认为，该项请求权不适用诉讼时效，其原因在于，物权请求权依附于物权而存在，既然物权不受约于诉讼时效，而物权请求权一直伴随物权而发生，故亦不受约于诉讼时效。
2.办理房屋权属证书行为的法律性质
就房屋买卖而言，出卖人的义务主要包括两个方面：交付房屋给买受人占有、使用；为买受人办理或协助其办理权属证书。笔者认为，买受人实际占有房屋和办理权属登记乃是其完整地享有物权的方式，两者共同构成物权完整的统一体，在买卖过程中，同为主给付义务。
故而，如果房屋已经完成交付，对于买受人而言，其对房屋亦享有一定的物权权利，该权利来源于占有和合意。2007年颁布的物权法不仅对于传统物权进行了规定，而且用单独一编规定了“占有”。该法第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关房屋或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”物权法设立占有的意义在于，占有是一种法律事实，占有是行为正当性的一种推定，占有作为所有权权能的一部分，是法律赋予当事人合法行使的民事权利。在房屋买卖合同履行过程中，出卖人将房屋交付给买受人以及买受人接受交付的房屋并实际占有、使用的事实，足以表明出卖人有真心转移房屋所有权的意思表示，故物权的转移在买卖双方之间已达成合意且大部分合同内容已得以履行，只是尚未完成具有公示意义的权属登记。因此，在房屋已完成交付的前提下，买受人请求出卖人办理权属证书的请求权不同于一般的债权请求权，而是一种具有物权性质的请求权。
从另外一个层面分析，如果买受人之办理权属证书的请求权受制于诉讼时效，那么必将导致标的物长期处于归属不清或者权利真空之状态，即房屋的占有使用者对该房屋缺乏其名下的产权证书，而持有该房屋权属证书者并未真正的对其进行利用。这种“分离”状态不但对真正的权利人不利，而且还会纵容出卖人故意拖延办证或根本不予协助办证等不法行为，从而使标的物无法正常利用，也不利于社会经济秩序的稳定，显然与诉讼时效制度的立法本旨相背离。
综上，鉴于物权取得的全面性特征，即在一般的房屋买卖中，交付房屋和办理权属证书应具有统一性，故而，如果已转移房屋的占有，则相应地基于占有要求办理权属证书的请求权，当属于物权请求权，不适用诉讼时效。
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