未经出租人同意承租人转租房屋行为无效

      2012年5月，李某将一套门面房出租给张某，租期为2012年5月6日至2015年5月6日，租金第一年5万元，后续每年按5%递增，一年一交。张某租用此房后，一直从事品牌服装经营。2013年6月，张某将门面房转租给钱某，租期至2016 年10月20日，约定按原租房合同履行权利和义务。双方以合租为名，向李某隐瞒转租事实。其间，张某收取了钱某房屋转让费6万元。后李某按约涨租赁费，钱某无法承受，发生纠纷，李某遂收回了房屋。钱某要求张某返还转让费，两人协商未果，钱某诉至法院。

      钱某称，其对张某转租时未征得李某同意一事毫不知情，是事后才得知的，房屋被收回后，其多次要求张某返还转让费，均遭拒绝。请求法院判令房屋转让合同无效，张某返还转让费6万元。张某辩称，是钱某要求其隐瞒转租的事实，不是李某不同意转租，而是钱某不履行合同义务才导致房屋被收回的。基于上述事实，责任完全在钱某，其诉讼请求无事实和法律依据。

      律师认为，根据合同法第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。合同法第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，张某作为承租人，未经出租人李某同意将房屋擅自转租给钱某，并收取转让费6万元。张某擅自转租系无权处分行为，事后又未征得李某的追认，且原告、被告共同向李某隐瞒了转租的事实，故所签转让合同应为无效合同。现李某将房屋收回，钱某要求确认转让合同无效的诉讼请求于法有据。张某辩称是钱某要求隐瞒转租的、钱某不履行义务造成纠纷的辩解理由，因其未能提供相应证据，且其有隐瞒转租事实的存在，故对其辩称理由不予采信。法院判决：张某擅自转租无效，原告、被告共同隐瞒转租均有过错，被告张某返还原告钱某转让费4万元。

      关于钱某要求返还转让费的请求，依据合同法第58条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张某负有通知李某并征得同意的义务，但其与钱某共同隐瞒转租事实是造成转让合同无法继续履行的主要原因，原告、被告双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。此外，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超出部分的约定无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”。因此，本案中，即便李某对张某和钱某的转租事实知情，同意其转租，张某与钱某之间签订的转让合同中超过原租赁合同期限部分仍然无效。根据公平、诚实、信用原则，法院判令张某返还钱某部分转让费是合法、妥当的。

      当前，在商业门面房的租赁市场中承租人擅自转租房屋并收取高额转让费的现象屡见不鲜，甚至存在多次擅自转租、层层收取转让费的情况，极易造成纠纷。究其原因，既有房主嫌麻烦只管收租金、对转租行为睁只眼闭只眼的纵容，也有承租人的刻意隐瞒，当然还有个别租房人粗心大意，不去细究。因此，租房时一定要查看转租房屋的承租人的有效身份证明及其和出租人签订的租赁合同，确保承租人的身份信息正确和是否具有转租的权限，以免将来产生纠纷。

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  律师  

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