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律师教您如何签订房屋拆迁安置协议

2014/1/6 22:21:26
如何签订房屋拆迁安置协议

拆迁协议书一般情况下应使用省、市(县)人民政府房地产管理部门统一印制的文本，其内容主要包括：补偿形式和补偿金额，付款方式和付款期限，安置用房的面积、地点和层次， 搬迁过渡方式和过渡期限，违约责任，当事人认为应当订立的其他条款。 拆迁协议书签订后，必须送房屋拆迁主管部门备案，并可向公证机关办理公证。但在拆除依法代管的房屋时， 代管人是房屋拆迁主管部门的， 补偿、 安置协议必须经公证机关公证， 并应当办理证据保全。同时，被拆迁人应将原有土地使用证、房屋所有权证或者使用证明交给拆迁人，由拆迁人交房地产权属管理部门办理注销登记手续。

房屋拆迁安置协议（以下简称协议）的签订是房屋拆迁过程一个十分关键的 环节。此协议如果不够严谨，拆迁户通过不懈努力争取得到的合法补偿极有可能 由于协议不够严谨而付诸东流。拆迁户如何签订协议才能更有效地规避拆迁风险， 依法维护自己的合法权益 呢？我认为，拆迁户签订协议时必须坚持两个原则： 两个原则： 两个原则 第一，树立“拆迁户是拆迁的强势群体，拆迁户在拆迁中处于主导地位” 第一，树立“拆迁户是拆迁的强势群体，拆迁户在拆迁中处于主导地位” 的意识。 的意识。第二，坚持“以我为主，争取主动” 第二，坚持“以我为主，争取主动”。 拆迁户经过了与开发商的谈判、洽谈或协商，对拆迁补偿等相关事宜达成一致，进行协议的签订。 拆迁所签订的协议一般都是格式合同。拆迁户在签订协议时，除签订好格式 （增 合同里的内容外， 更重要的是必须在格式合同的内容外增加必要的补充条款加补充条款是拆迁户的合法权利）。我在这里要讲的是主要应该增加哪些补充条 款。 有一点千万要注意的是，如果拆迁房屋已被作出拆迁裁决， 有一点千万要注意的是，如果拆迁房屋已被作出拆迁裁决，在拆迁裁决被撤销前万万不要签订协议。否则，造成的后果难以预料。 撤销前万万不要签订协议。否则，造成的后果难以预料。 拆迁的补偿方式一般分货币补偿和回迁安置两种， 而回迁安置又分产权人回迁安置、 承租人回迁安置， 协议的签订应按上述三种不同的补偿方式而有所区别。 一、货币补偿 （一）格式合同：根据双方协商好的补偿金额按合同的内容进行签订。 （二）起码增加如下补充条款：

甲方（一般为开发商）须于**** **月**日前将拆迁补偿款共计 ****年 日前将拆迁补偿款共计***** 1、甲方（一般为开发商）须于****年**月**日前将拆迁补偿款共计***** 元一次性付给乙方（一般为拆迁户）。 元一次性付给乙方（一般为拆迁户）。 2、如甲方逾期支付拆迁补偿款给乙方，则甲方按应支付给乙方拆迁补偿款如甲方逾期支付拆迁补偿款给乙方， 1%的违约金 的违约金， 计每逾期付款 1 天，甲方需向乙方支付 1%的违约金，违约金与拆迁补偿款一次 性支付。如甲方所支付款项不足以一次性全部支付违约金与拆迁补偿款补偿款， 性支付。如甲方所支付款项不足以一次性全部支付违约金与拆迁补偿款，则所 支付款项先计付违约金，再计付拆迁补偿款，余下未付拆迁补偿款， 支付款项先计付违约金，再计付拆迁补偿款，余下未付拆迁补偿款，继续以未 1%的违约金 的违约金。 付拆迁补偿款计由甲方每逾期付款 1天，甲方需向乙方支付 1%的违约金。余此 类推，直至甲方向乙方付清全部拆迁补偿款为止。 类推，直至甲方向乙方付清全部拆迁补偿款为止。甲方需支付违约金的天数按甲方支付拆迁补偿款之日计。 甲方支付拆迁补偿款之日计。 为什么建议增加这两条补充条款？我讲一个很能说明问题的案例。 2002 年，在我的被拆迁房屋地段，有部分采用货币补偿的拆迁户业主，在 与开发商签订了协议并把房屋交给开发商拆除后 （所签协议没有增加我上述所列 的补充条款），开发商迟迟不给予支付拆迁补偿款，采用拖的策略。经拆迁户多次追讨后，开发商提出“立即付款也可以，但每一平方米的补偿款扣减 100 元，并且，按全额签收”。拆迁户迫于急着用该部分补偿款去购房或租房以解决住房 问题，为了早日拿到补偿款，无奈地只能屈服，答应了开发商的条件，白白地损失了一笔不少的补偿款。 从这个案例可以看出，开发商是“乘人之危”，利用拆迁户急于用拆迁补偿款购房或租房的心理实行“趁火打劫”。 但如果拆迁户当时所签订的协议增加了上述的补充条款，则主动权掌握在拆 迁户手中，可用高额违约金牵制着开发商，约束开发商履行合同。在高额的违约 金的重压下，开发商一般是不敢贸贸然的冒此风险。那么，拆迁户如期拿到补偿款就有保障了。 二、产权人回迁安置 其格式合同如我在《拆迁维权实录》（12）中所讲，拆迁安置补偿的相关条 款基本是较齐全的，但仍存在不少的隐患。如：回迁后房产证的问题、厨房及洗手间是否有窗户及因开发商方面的问题导致烂尾楼，不但回迁遥遥无期，而且连 临迁费都领不到的时候，谁该负连带责任等等。这些现象并不是骇人听闻，在拆 迁中此类事件已出现了很多很多了，不得不引起各位拆迁户的重视。以我在《拆迁维权实录》（12）中讲到的所签的协议为例，还应补充下列条 款： （一）回迁房屋的间隔、各部位尺寸等如附图（注：应附一份回迁房屋的平面图，该平面图的各个部位必须标注尺寸并注明各尺寸允许的误差值、说明房屋 的窗户情况。此图是回迁收楼时验收房屋是否符合协议规定的依据），回迁收楼 以该图作验收房屋的标准（质量标准除外）。

（二）乙方回迁日的确认：以甲方（一般为开发商）把回迁房屋及该房屋的 产权证一并交付给乙方（一般为拆迁户）之日为乙方的实际回迁日，甲方向乙方 支付临迁费以该日为截止日期。（三）甲方违反本协议所有条款中的任意一项条款（除超期回迁条款外）， 本协议失效，拆迁安置改为执行货币补偿，货币补偿安置协议详见附件（注：另 附货币补偿安置协议，该协议参照前述的货币补偿安置协议的签订，但补偿金额必须要定得很高以制约开发商，例如，按行情房屋约值100 万元，则货币补偿金 额约定为 500 万元）。 （四）违约的认定：甲乙双方违反上述条款（包括格式合同的所有条款和补 充条款）中的任意一项条款均属违约，任意一方违约由违约方负违约责任。（五）履行时间：本协议于*****年**月**日前履行。 （六）违约责任： 因甲方的原因造成乙方超期回迁的， 甲方除按拆迁的法规及政策的规定向乙 方支付超期回迁赔偿外，甲方还需按每超期 1 天赔偿 50 元（应回迁日至实际回 迁日的天数为超期天数）向乙方支付超期回迁违约罚款。超期回迁赔偿和超期回迁违约罚款 （合称违约金） 在实际回迁日起计 1 个月内由甲方一次性支付给乙方。 如甲方逾期支付违约金，则甲方向乙方赔偿逾期支付违约金罚金，每逾期一天，违约金罚金按甲方应支付违约金总额的 1%计。 （七）连带责任：如本协议因甲方的原因（包括不可抗力的原因）造成协议无法履行，则***房屋管理局负连带责任，改由***房屋管理局代甲方履行本协议的责任。 提示： 提示： 1、千万不要补充“如*****，双方本着*****协商解决”之类的条款。如真千万不要补充“ *****，双方本着*****协商解决”之类的条款。 *****协商解决 的出现争议，应按协议约定直接通过法律途径解决，一步到位。的出现争议，应按协议约定直接通过法律途径解决，一步到位。 2、协议签订后，必须到房管部门备案。 协议签订后，必须到房管部门备案。

增加上述补充条款的主要思路： 增加上述补充条款的主要思路： 1、吸取很多回迁纠纷的教训，签订协议时回迁房屋犹如“水中花”，房屋 的大小只知道面积有多少， 但到若干年后才建成的回迁房屋是否能真的有协议约定的面积是一个未知数，且同等面积但如果长、宽之比不同，房屋的实用效果也 将完全不一样，这一点我在《拆迁维权实录》（12）中已讲过，例如一个 3 平方 米的卫生间，1.5M×2M 与 0.8M×3.75M 是同等面积，但使用起来却有天渊之别。 还有一点，卫生间是有窗还是没有窗，其使用价值也完全不同。

在实际操作上， 附一份房屋平面图也是可行的， 因为开发商办理报建手续时， 必须有建房的设计图。 2、回迁日问题，过去有不少拆迁户虽然已回迁住上了新房屋，但由于各种因素，产权证迟迟未到手。房屋跟其他商品不一样，产权证未到手，这房屋仍不 是属于你的房屋。这时拆迁户只有干着急，而开发商则“阔佬懒理”。因此，很 有必要以产权证到手之日定为回迁日。 3、补充条款第（三）和第（六）项主要是争取主动，制约开发商不按协议条款执行。 4、拆迁最后烂尾时有发生，著名的跨国企业集团也会破产倒闭。为维护自 己的利益， 增加一连带责任的条款，则回迁更有保障。 把拆迁户的房屋拆除是*** *** 房屋管理局提出要拆的，所以， ***房屋管理局负 房屋管理局负连带责任是合情合理的。 房屋管理局提出要拆的，所以，由***房屋管理局负

三、承租人回迁安置 承租人回迁安置协议的签订，在参照产权人回迁安置协议的签订的基础上， 可就如下方面考虑需要增加的补充条款： （一）出租人。 承租人原来所租房屋可能是公房，但如果不注意这一点，很有可能因拆迁造成原承租的公房被收回，重新租住的房屋很有可能是产权属于开发商的房屋。 租住公房与租住开发商的房屋是完全不同的。因此，在签订协议时一定要打 醒十二万分精神。 （二）租金和租住期限租金和租住期限都是协议的关键条款，如果不在协议中充分的约定，说不准回迁 租住后，租金可能比原来上涨了几倍，并且，租住没多久被出租人赶出家门。

下面摘录 2007 年 1 月 9 日 广州日报》 《拆迁后回迁 租 《广州日报》 A10 版登载的文章金涨三倍？》（此文章可通过广州日报电子版查阅）供大家参考，该文章讲述一 位 80 多岁老人回迁的遭遇，该案例对承租人应如何签订回迁安置协议很有启发作用。 文章摘录如下：

我的邻居张伯租了几十年公房，面积大概 30 平方米，租金很低才 30 多元， 后来租金升至 124.4 元。1998 年房子拆掉了，等他回迁的时候，发展商要他每个月交 300 多元的租金。去年张伯吃了官司，法院判他要还开发商 2 万多元，还要他搬走。张伯已经 82 岁了，能搬到哪里去？老人家的儿子刚戒毒回来，还有 一个在读高中的孙女，他实在太可怜了，怎么还这笔钱？苏女士 记者跑腿： 张伯将记者领到他现在居住的海珠区紫来大街 18 号 B 栋 707 房。附近的房 子都比较旧，张伯所在小区是上世纪末拆迁重建的，显得比较气派，而且还有电 梯。不过屋子里显得比较杂乱，卧室、厅和厨房连在了一起，不到 30 平方米的 不到 房子里放了两张床，大大小小的塑料袋装得满满的，放得到处都是。张伯的老伴 房子 连连解释：“都不知道哪天会被赶走，就没心思收拾了。” 张伯告诉记者，他今年 82 岁，退休前是广州市第六染织厂的职工，从 1961 从 年起就一直租住在紫来大街的公房里。张伯拿出一大沓以前向房管部门交纳租金 年起就一直租住在紫来大街的公房里。 的单据，记者看到，1996 年的月租金是 15.9 元，到 1997 年的时候涨到了 33.2 1996 元。根据一份租赁合同，记者了解到，1998 年，侨房落实返还政策后，张伯原来住的房子的产权给了一位姓张的女士。1998 年 10 月，张伯和张女士签订了房 1998 屋租赁合同， 屋租赁合同，每月租金为 124.4 元，承租期为 1998年 5 月 1 日到 1999 年 4 月 30 日。租赁合同签订才 1 个月，房子就要拆迁。1998 年 11 月，张伯和开发商签 1998订了《房屋拆迁安置协议》，其中约定， 》，其中约定 日前迁出，订了《房屋拆迁安置协议》，其中约定，张伯在1998 年 11 月 30 日前迁出，自 行解决临时搬迁问题， 日之前， 在原地段新建回迁楼， 行解决临时搬迁问题， 发展商在 2002 年 12 月 30 日之前，在原地段新建回迁楼， 以同样的面积安置给张伯居住； 以同样的面积安置给张伯居住；在此期间发展商每月补助给张伯 583.2 元。张伯回迁回来， 2002 年 2 月，张伯回迁回来，住进了 707 房。2006年 7 月，张伯被发展商告上了法院。起诉书说， 房之后， 告上了法院。起诉书说，张伯自从搬进 707 房之后，没有和发展商签订租赁合 也未交纳任何租金，同，也未交纳任何租金，因此请求法院判令张伯搬走，并支付拖欠的租金 18550元（按每月 350 元计算）。2006 年 8 月，海珠区法院一审判决支持了开发商的诉讼请求，张伯没有上诉。2006 年 12月，开发商向法院申请执行。张伯说，租张伯说， 张伯说 了几十年公房， 多元， 我没知识，什么都不懂， 了几十年公房，回迁后租金一下子涨到 300 多元，“我没知识，什么都不懂， 这次是被人算计的。 这次是被人算计的。” 开发商的律师陈浩也很无奈。在接受记者电话采访时他表示，拆迁安置的时候，开发商已经补了一套房子给张女士；这套房子已经被张伯住了这么多年，现 在起诉他，最希望的就是张伯能搬走。他承认张伯家境不好，但这是社会问题， 不应该由开发商来埋单。
我为什么建议在协议上增加相应的补充条款呢？ 我为什么建议在协议上增加相应的补充条款呢？ 第一、开发商在取得拆迁户的房屋拆除前，开发商重中之重是千方百计与拆迁户达成协议并拆除房屋， 以便向政府职能部门申请办理拆迁结案及后续的相关 手续。开发商向政府职能部门申请办理的手续齐备后，通俗一点讲，开发商至此 已“过了海”了，“过了海就成神仙”，开发商已修炼成神仙，拆迁户还能奈他 何吗？而且，回迁时出现各种的矛盾，双方之间产生了纠纷，这时，是拆迁户在 干着急，而开发商则会采用慢慢地拖的策略，其意图很明显，就是把拆迁户拖到筋疲力尽并且不耐烦，令拆迁户自愿放弃部分的权益。 那么，神仙该由谁来管呢？有，是如来佛祖！ 第二、既然如来佛祖能管得住神仙，那么，拆迁户就应该练就如来佛祖的本领（增加补充条款，约束开发商），充当佛祖的角色，约束神仙的一言一行。只 有这样，拆迁户才能在拆迁中取得主动权，依法维护自己来之不易的合法权益！ 切记： 敌人是大大的狡猾的” 切记：“敌人是大大的狡猾的”！！！如何签订《房屋拆迁安置协议》就讲到这里了。


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