慎选央产房

      【案情介绍】2015年4月5日，卖房人李先生与买房人小何就坐落于西城区白广路的一处房屋签订了房屋买卖合同，约定购房款490万，过户时间为合同签订之日起120日内，即2015年8月3日。但是因为小何购房指标的限制，小何需要先卖掉名下一套房屋才可以再行购房。结果小何于6月30日卖了一套房屋取得购房资格，并于7月1日才开始实际履行合同。后在房源核验中，因涉案房屋是未办理上市手续的央产房而被退回。后李先生于7月17日完成了央产房上市手续，小何随后又申请贷款，8月7日批贷，8月11日完成过户，晚于约定期限8天，李先生认为逾期过户的责任在小何，诉至法院要求小何支付逾期过户违约金一万元。小何则认为逾期过户责任在李先生，隐瞒央产房的事实才导致贷款办理的时间拖延。

      【律师评析】关于逾期过户的违约责任问题，小何在取得购房资格后实际用时一个多月即完成了涉案房屋过户，合同约定的自合同签订之日起120日内完成过户，已综合考虑了小何购房时暂无在京购房资格、需贷款购房等客观情况，小何出售自己名下房屋的时间较晚，应对逾期过户承担相应的违约责任。但是李先生应当知道涉案房屋为央产房，亦应当在房屋出售前完善上市手续，李先生于7月才办理央产房上市交易手续，对涉案房屋过户期限亦有影响，应承担相应责任，方式为抵销部分小何应支付的违约金。最终，法院判令小何偿付李先生逾期办理房屋产权转移登记的违约金八千元。从买方角度来看，在签订合同前要事先了解该房屋的来源、性质及是否满足上市交易的条件；从卖方角度来看，亦应当在房屋出售前完善相关上市手续，从而保证双方签订的合同能够顺利履行。

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  律师  

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