物业管理公司是不是小区建筑物的管理人？

【案情简介】

2012年7月，李国庆所有的浙B80006轿车停放于蔚蓝小区商住楼下停车位，被楼房墙体脱落下的外墙砖及水泥块砸中，致使车辆损坏，支付汽车修理费9350元。因浙B80006轿车在保险公司处投保了车辆商业险，故保险公司向李国庆赔偿了汽车修理费9350元，并取得了追偿权，保险公司以君润物业管理公司是侵权责任法第八十五条中的建筑物管理人为由，请求法院判令君润物业管理公司赔偿汽车修理费。

【法律问题】

物业管理公司是不是小区建筑物的管理人？

【律师说法】

我们认为，对管理人应较传统理论作扩张解释。因为狭义说关于管理人的认定有其深刻的时代背景。民法通则制定时我国正处于改革开放初期，财产权的形式相对简单，立法者更多地是从国有财产所有权与经营管理权相分离的角度来划分物件损害的责任主体。但是，随着财产所有、占有和利用形式的复杂多样，基于当事人合意或因犯罪行为产生的物之所有权与物之占有使用相分离的情况普遍出现，若仍沿用传统的责任承担规则，不能适应我国的经济发展状况，也不利于公平正义的实现。因此，在对管理人的认定时应坚持广义说，对建筑物等设施及其搁置物、悬挂物负有管理、维护义务的人可以被认定为管理人。

在司法实践中，对管理人的界定也是作了扩大解释，将物业管理公司归入到管理人的范畴并由其承担损害赔偿责任，有一定的合理性。其一，弥补了立法上关于物件损害责任主体范围的局限性，对新事物作出类型划分有利于有效应对审判实践中出现的纠纷。其二，提升了诉讼效率，为当事人提供了便利。若认定物件损害中，建筑物及其搁置物或悬挂物属于物业公司的管理范围，则由受害人直接起诉物业公司，具有诉讼上的极大便利。否则，受害人必须按照共有人连带责任的规定起诉个别业主或全体业主，在此情况下，无疑会使得诉讼程序更复杂，个别业主的清偿能力也难以保证受害人顺利获得救济。其三，由物业管理公司承担责任，有利于其提高注意义务，尽力避免损害的发生。

本案并不涉及合同相对性原理的限制问题。因为，保险公司基于对案外人（受害人）的保险赔付而取得了代位求偿权，保险公司向君润物业管理公司主张的是侵权责任，依据的是侵权责任法第八十五条的规定，要求作为管理人的君润物业管理公司承担责任，而物业合同约束的仅是业委会和物业公司双方，对第三人并不具有约束力。虽然《物业管理服务委托合同》第十八条约定了因房屋建筑质量、设施设备质量或自然老化等原因，达不到使用功能或造成其他意外事故的，君润物业管理公司不承担赔偿责任，但是该约定仅对业委会和君润公司有效，不能对抗合同之外的第三人。

因此，君润物业管理公司对小区共有部分负有一定的检查、维修义务，承担起管理人的职责，但其未尽到及时检查、维修的义务，且不能证明没有过错，故应对涉案损失承担相应的赔偿责任。

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