合同成立前已发生事项 不属情势变更适用范围

【案情】

齐某与林某以及中介于2017年4月17日签订了房屋买卖合同，购买商品房一套，房款163万元已付。合同约定：“若国家政策原因以及不可抗力因素导致交易无法正常进行，甲乙丙三方互不承担违约责任”，后在履行合同过程中遇到楼市调控政策，甲乙双方达成一份补充协议，补充协议由于楼市调控政策房屋暂时无法过户进行了约定。补充协议约定后，出售方齐某想根据情势变更原则解除合同。林某不同意，起诉，要求继续履行合同，并按约支付违约金。

【高辉律师评析】

本案争议焦点为：合同成立前发生的事项，是否属于情势变更范围。情势变更的事项只能发生于合同成立后履行完毕前。如在订立合同前就已发生了该事项，表明相关当事人已认识到合同订立时的条件包括了该事项。合同仍被签订的，说明当事方对该事项对合同履行产生的影响自愿负担风险，不属情势变更适用范围。

1.限定合同成立后履行完毕前，符合最高法院合同法解释（二）的规定。该解释第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，明确了合同履行中适用情势变更原则的前提条件、时间条件等要件，时间条件即为合同成立后、履行完毕前。这是因为若该事由在合同成立之前即已发生，应认为当事人已认识到该事实。而合同成立是以该事项发生后的情况为基础的，当事人应受其意思表示的约束，不能事后就自己决定之行为产生的不利后果主张情势变更。

2.严格审查情势变更成立事由，符合合理分配风险与均衡利益的价值取向。情势变更的发生须合同当事人在订约时不能预见，此处的“预见”，指在通常情况下，当事人在正常能力范围内能够预测估计的。

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高辉  律师  

现任职位：湖南金州律师事务所，律师 

业务方向：合同纠纷、婚姻家庭纠纷、交通事故纠纷、债权债务催收、公司法律事务等民商事领域。 

工作地址：长沙市芙蓉中路三段398号新时空大厦7楼、20楼（神农大酒店对面） 

联系电话：15874042168

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