建筑物区分所有权中业主共有权利的认定
建筑物区分所有权中楼顶、公厕、垃圾集中点、疏散通道等建筑设施是否属于业主共有部分的认定问题；当共有部分被他人侵占、改变用途时，业主的诉讼主体资格问题；人民法院在保护业主共有部分物权中的司法权范围问题；以及业主共有权的行使方式及程序问题。对于当前日益增多的建筑物区分所有权纠纷中业主共有权的保护具有典型意义。
（一）建筑物区分所有权中共有部分的范围认定
建筑物区分所有权是指业主对建筑区划内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。包含三方面的内容：一是对专有部分享有所有权，二是对建筑区划内共有部分享有共有权，三是对共有部分享有共同管理的权利。如何准确把握业主共有部分的范围，是判断业主权利范围的前提。
物权法第七十三条规定：“……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法解释》若干问题的解释（一）（以下简称 《解释》）第三条进一步规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等……”结合上述规定，可以判断建筑区划内的业主共有部分在专有部分之外还应排除市政公用建筑或设施。专有部分一般通过物权登记情况很容易判断，但有时市政公用部分或者特殊共有部分并不容易判断，可能需要结合建筑规划设计、相关部门文件、面积分摊方式等因素判断。
（二）业主对共有部分请求物权保护的主体适格性问题
业主是否有权单独对共有部分请求物权保护属于判断起诉条件的程序性问题。物权法第八十三条规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”据此，对于侵害业主共有权利的行为一般应由业主委员会主张权利，但通常，行为人擅自占用建筑共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，必然会妨害到业主对建筑物共有部分的正常使用和共有权及共同管理权的行使，对业主权利具有实质性的影响，即作为个体的业主在请求保护的物权法律关系中对诉讼标的具有直接利害关系，此时权利受到侵害的业主依法可以向人民法院提起诉讼。
（三）业主对共有部分请求物权保护的权能问题
所谓权能是指权利的具体内容，即权利的作用或实现的方式，是权利人为实现其权利所体现的目的利益，依法所能采取的手段，体现权利人的意思支配力的方式。物权保护请求权的权能通常包括停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失等请求权。业主对建筑共有部分请求物权保护的权能直接涉及业主诉讼权利的实体性问题，也间接涉及业主共有权利的实现途径问题，即业主的哪些物权请求权可以得到法律保护，业主实现共有权有何程序性要求。
物权法第七十六条和《解释》第七条规定了业主共同决定的事项范围。华侨宾馆搭建临时建筑、占用公厕的行为，属于改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动的行为，损害的是全体业主共同管理的权利，并未直接损害到业主个体的利益，原告业主只能请求停止侵害，排除妨害的权能应由全体业主经过法定程序来实现。
（四）违法建筑及变更规划设计的司法权界限问题
民事诉讼解决的是平等主体之间的民事纠纷，而民事纠纷中有可能会涉及对行为的行政违法性判断问题，此时就可能牵涉司法权与行政权的界限问题。本案中，原告业主要求人民法院判令华侨宾馆拆除临时建筑，法院在审理时就涉及违法建筑的判断和处置问题，而该事项属于行政机关行政行为和行政强制执行的范畴，故法院在审理中对当事人进行了释明和指引，避免了司法权干预行政权现象的发生。
高辉 律师
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