最高院判例：“名为买卖实为借贷担保”的认定与处理

案例来源：

中国裁判文书网

案号：

（2018）最高法民终234号

合议庭法官：

董华、李桂顺、万挺

裁判日期：

二〇一八年三月三十一日

简要事实：

原告：陈俊峰、张立平

被告：营口丽湖地产有限公司

被告：营口河海新城房地产开发有限公司

陈俊峰、张立平系夫妻关系。2011年5月16日，丽湖公司分别与陈俊峰、张立平签订《商品房买卖合同》226份，约定陈俊峰、张立平分别购买丽湖公司位于营口市某某大街的丽湖名居房屋140套和86套，房屋单价3000元/平方米，总面积约为27775平方米，总价款83229930元。但合同中未约定违约责任。陈俊峰、张立平应于合同签订当日一次性付清全款，丽湖公司应于2012年3月31日前交付房屋。

当日，营口市房地产交易管理中心为上述226套房屋分别办理了商品房销（预）售备案登记。

2011年5月16日，陈俊峰、张立平与中金天盛公司签订《委托付款协议》，约定中金天盛公司代陈俊峰、张立平向丽湖公司支付其所购买的丽湖名居226套房屋的购房款5000万元。

2011年5月16日，中金天盛公司向丽湖公司汇款33229930元；2011年5月17日，中金天盛公司分别向丽湖公司汇款46770070元和3229930元；上述款项合计83229930元。

庭审中，陈俊峰、张立平自认，226套房屋实际的购买单价为1800元/平方米，其实际支付的购房款为5000万元。丽湖公司未向陈俊峰、张立平开具上述款项的发票，至今未向陈俊峰、张立平交付房屋。

上述房屋买卖合同签订后，丽湖公司又分别与陈俊峰、张立平各签订一份《商品房回购合同书》，主要约定：2011年5月16日丽湖公司分别与陈俊峰、张立平签订《商品房买卖合同》，约定陈俊峰、张立平分别购买丽湖公司出售的140套、86套丽湖名居房屋，总面积约为17150.26平方米、10592.78平方米，并且陈俊峰、张立平分别已支付购房款51450780元、31779150元，《商品房买卖合同》已经生效。丽湖公司与陈俊峰、张立平就房屋回购事宜达成如下意见：一、丽湖公司在满足以下条件后双方签订的所有《商品房买卖合同》自行解除：2011年8月16日丽湖公司按每平方米1800元的价格向陈俊峰、张立平支付30932510元、19067490元的回购款。二、如丽湖公司支付回购房屋款的日期晚于2011年8月16日，由丽湖公司除了应满足本协议第一条约定的回购条件，还应按照每个月155万元、95万元分别向陈俊峰、张立平支付溢价款，回购期限相应顺延1个月，双方同意仅可延期1个月，上述陈俊峰所涉的155万元溢价款，丽湖公司应于2011年8月26日支付50万元，9月6日支付50万元，9月16日支付剩余部分，张立平所涉的95万元溢价款，丽湖公司应于2011年8月30日支付50万元，9月16日支付剩余部分。三、如丽湖公司经延期一次后仍未回购，即回购期限晚于2011年9月16日，则除非陈俊峰、张立平同意，丽湖公司无权再回购，陈俊峰、张立平可自行处置房屋，丽湖公司并应按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定履行交付房屋义务及办理房屋产权登记。……七、丽湖公司在2011年9月16日前支付回购房屋款及溢价款（如有）给陈俊峰、张立平后，双方签订所有的《商品房买卖合同》自行终止，陈俊峰、张立平应当亲自到营口市房地产交易管理中心配合丽湖公司解除所购买房屋的备案登记……八、本协议约定的回购款、溢价款（如有）等支付至中金天盛公司北京银行前门支行的账户……上述回购协议签订后，丽湖公司未按回购合同的约定向陈俊峰、张立平支付回购款项。

一审审理期间，中金天盛公司出具《关于中金天盛公司受托付款的说明》，内容如下：陈俊峰等人在决定购买丽湖公司的项目后，因考虑到个人买房不踏实，而且支付不方便，特委托中金天盛公司及本人（中金天盛公司法定代表人）来完成本次购房行为，故中金天盛公司代陈俊峰等人向丽湖公司支付了买房款。中金天盛公司在该说明上加盖印章，该公司的法定代表人李某某签名。李某某出具《关于李某某提供居间服务的说明》，内容如下：本人李某某于2011年年初遇到当时在丽湖公司任职的宛某，宛某推荐了他们开发的项目，并说该项目有比较大的升值空间，于是本人将该信息告诉了陈俊峰。经过运作，最终完成了本次居间服务，之后丽湖公司向本人支付了525万元的居间服务费。后李某某赴一审法院就陈俊峰、张立平购买案涉房产的过程、中金天盛公司付款及其个人居间一事进行了说明。

2014年7月，案涉项目的土地使用权变更至河海公司名下；2014年9月，丽湖名居项目的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证变更至河海公司名下；2014年11月，丽湖名居的商品房销预售许可证变更至河海公司名下。案涉房屋现由河海公司控制，但河海公司在一审庭审中自认案涉房屋尚未完工，不具备交房条件。

2016年9月26日辽宁省高级人民法院作出的（2016）辽民终529号民事判决书中经审理查明：2011年6月8日，耿某与丽湖公司签订55份房屋买卖合同，并在营口市房地产交易管理中心办理了登记备案手续，备案单价2800元/平方米，耿某支付1000万元购房款。同日，耿某签订《承诺》，主要内容为：如丽湖公司于2011年9月8日前支付耿某1000万元，耿某承诺无条件配合丽湖公司解除该55套房屋的备案，并解除《商品房买卖合同》。另丽湖公司股东会决议：持有丽湖公司100％股权的翊华公司决定，以每平方米1500元的价格将“丽湖名居”小区55套房屋出售给耿某，为维护市场价格稳定，以每平方米2800元的价格对出售给耿某的房屋进行登记备案……在河海公司与丽湖公司项目转让合同纠纷案件的执行过程中，查封了耿某所购买的55套房屋，耿某提起案外人执行异议之诉，要求停止对该55套房屋的执行。

辽宁省营口市中级人民法院对该案一审审理认为，耿某虽然对该55套房屋办理了备案登记，但备案登记只是行政管理范畴，法律并未赋予其与预告登记相同的法律效力，不能产生具有登记请求权的物权效力，不是一种物权登记。且耿某未实际占有使用所购房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，耿某就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。该院作出（2015）营民一初字第00036号民事判决：驳回耿某的诉讼请求。

耿某提出上诉后，辽宁省高级人民法院经审理认为，耿某与丽湖公司所签订的《商品房买卖合同》不真实，不能确认为合法有效，耿某的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项所规定的能够排除执行的情形，故判决：驳回上诉，维持原判。

陈俊峰、张立平向一审法院起诉请求：1.河海公司履行丽湖公司与陈俊峰、张立平签订的商品房买卖合同；2.河海公司向陈俊峰、张立平交付商品房买卖合同及商品房销（预）售备案登记表所确定的房屋；3.上述房屋由陈俊峰、张立平所有，且河海公司协助陈俊峰、张立平办理房屋产权登记手续；4.河海公司支付丽湖公司逾期交房违约金（暂按同地段同类房屋租房标准计算：即每套房屋面积100平方米、每月租金800元，自2012年4月1日起至实际交付之日止）；5.河海公司向陈俊峰、张立平交付全部购房款83229930元的正式商业发票；6.河海公司承担本案诉讼费用及保全费用。

一审法院认为，关于陈俊峰、张立平主张的其与丽湖公司之间的商品房买卖合同关系，存在以下不合常理之处：第一，在2011年5月16日同一天，丽湖公司与李某某签订了居间合同，陈俊峰、张立平与丽湖公司签订了226份商品房买卖合同并办理了备案登记，陈俊峰、张立平与中金天盛公司签订了委托付款合同，中金天盛公司向丽湖公司付款33229930元；

第二，案涉商品房买卖合同中约定，房屋单价为3000元/平方米，而陈俊峰、张立平自认实际购房单价为1800元/平方米，实际支付购房款为5000万元；

第三，陈俊峰、张立平通过中金天盛公司于2011年5月16日和5月17日共向丽湖公司支付83229930元后，丽湖公司又向中金天盛公司转款33229930元；

第四，陈俊峰、张立平与丽湖公司签订房屋买卖合同之后，又签订了回购合同；

第五，中金天盛公司的法定代表人李某某以居间服务费的名义收到了525万元。

此外，2011年6月8日，耿某与丽湖公司签订55份《商品房买卖合同》，合同约定的单价和备案的单价均为2800元/平方米，但实际购房单价为1500元/平方米，实际支付购房款1000万元，（2016）辽民终529号民事判决中认定，耿某与丽湖公司签订的55份房屋买卖合同不真实。

综上，虽然丽湖公司未能提供该公司与陈俊峰、张立平之间为借贷关系的其他证据，案涉回购协议亦未实际履行，案涉226份商品房买卖合同经过了备案，但两个自然人以如此大额的资金，购买大量房产，陈俊峰、张立平与丽湖公司之间应不属于真实的商品房买卖合同关系，应为以案涉226套房屋的买卖合同为担保的借贷法律关系。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

一审法院向陈俊峰、张立平释明，根据上述规定本案应按照民间借贷法律关系审理，其是否变更诉讼请求。陈俊峰、张立平经过慎重考虑后，坚持认为其与丽湖公司之间系商品房买卖合同关系，拒绝变更诉讼请求，故根据上述规定，应裁定驳回陈俊峰、张立平起诉。

综上，一审法院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回陈俊峰、张立平的起诉。

陈俊峰、张立平不服一审裁定，向二审法院提起上诉。

最高人民法院认为，本案二审争议焦点为陈俊峰、张立平与丽湖公司之间的法律关系性质。陈俊峰、张立平主张与丽湖公司之间系商品房买卖合同关系，丽湖公司主张与陈俊峰、张立平签订商品房买卖合同系为担保的借贷关系。

《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人支付房屋对价的目的在于取得房屋所有权是房屋买卖合同关系的基本法律特征。

由于本案双方对签订的商品房买卖合同外观形式表现的法律关系是否与双方真实意思表示一致存在争议，故本案需基于在案证据能够证明的双方签订的相关合同情况、约定的权利义务内容及履行等双方交易的事实并结合各自主张的法律关系特征进行综合审查判断，认定双方签订商品房买卖合同的真实意思及双方之间的法律关系性质。

首先，陈俊峰、张立平作为自然人，一次性购买226套商品房的行为本身并不属于通常情形下自然人为使用或投资进行商品房买卖的情形。即使如陈俊峰、张立平主张其系以炒房为目的进行的大批量团购，但在案涉房屋尚没有开发完成的情形下一次性购买226套商品房并一次性全额支付购房款，且丽湖公司在收到购房款后也没有为陈俊峰、张立平开具付清购房款的发票，从该交易本身的商业风险考虑亦具有一定不符合常理之处。

其次，陈俊峰、张立平与丽湖公司双方签订的案涉226套《商品房买卖合同》约定的房屋单价为3000元/平方米，总面积约为27775平方米，总价款83229930元。陈俊峰、张立平自认实际购房单价为1800元/平方米，实际支付购房款为5000万元。陈俊峰、张立平与中金天盛公司签订《委托付款协议》约定的代付购房款亦为5000万元，中京华所对丽湖公司的审核意见载明，2011年5月17日丽湖公司收到中金天盛公司转款83229930元，同日通过翊华公司转回中金天盛公司33229930元，中金天盛公司实际转给丽湖公司5000万元。上述本案查明的事实足以证明中金天盛公司代陈俊峰、张立平支付的款项金额为5000万元，陈俊峰、张立平上诉主张翊华公司转回中金天盛公司的33229930元与本案无关，与事实不符。

陈俊峰、张立平称对外宣称和合同上签订单价3000元/平方米是为了不影响丽湖公司地产项目的市场销售价格，（2016）辽民终529号民事判决查明的事实显示，丽湖公司以1500元/平方米的价格将丽湖名居小区55套房屋出售给耿某，股东会决议载明为维护市场价格稳定，以2800元/平方米的价格对出售给耿某的房屋进行备案登记。

上述陈俊峰、张立平的陈述及另案生效判决查明事实表明，本案陈俊峰、张立平与丽湖公司签订的商品房买卖合同约定的购房价3000元/平方米应与当时案涉项目房屋对外市场交易价格相吻合，陈俊峰、张立平并无证据证明该市场销售价在当时属于虚高价。据此，陈俊峰、张立平以1800元/平方米购买案涉房屋，接近当时市场出售价格的一半，并不符合商品房买卖交易中开发商通常能够让利的幅度，反而与民间借贷用于担保的房屋作价通常低于实际市场出售价格的特点吻合。而上述生效民事判决亦认定耿某与丽湖公司签订的商品房买卖合同不具有真实性。

第三，丽湖公司与李某某签订的案涉《居间合同》约定丽湖公司须向其支付525万元居间服务费。丽湖公司应在购房款到账当日向李某某支付三分之一的服务费，即175万元，以后每满一个月支付三分之一，直到全部支付完毕。本院查明的事实表明，丽湖公司也于2011年5月17日、6月17日、7月15日分别向李某某支付了175万元，共计525万元。其中两笔转款的付款用途载明为暂支利息款。丽湖公司主张支付李某某的525万元系利息与其财务记载相吻合。由于陈俊峰、张立平系一次性全额支付购房款，丽湖公司收到了购房人支付的全部购房款的情形下却按月给付促成该笔交易的李某某居间费用，显然也不符合常理，而按月给付利息是民间借贷中常见的情形。

第四，陈俊峰、张立平与丽湖公司签订商品房买卖合同后又分别签订了《商品房回购合同书》，约定丽湖公司在2011年8月16日以1800元/平方米的价格支付回购款后双方签订的商品房买卖合同自行解除。最晚可以迟延至2011年9月16日，但应给付迟延期间溢价款。如丽湖公司未能按约定时间给付回购款，则除非陈俊峰、张立平同意，丽湖公司无权再回购。

上述回购合同显示的丽湖公司作为房屋出卖方，在购房人已经全额支付了购房款的情形下仍保有通过回购的方式将房屋取回的权利，与房屋买卖合同关系中买受人付清购房款后，出卖方即负有交付房屋并办理产权过户义务的通常权利义务内容不一致，而与目前实践中以尚未建成的预售商品房为借款担保时采取的由出卖方在借款到期前保有房屋回购权的常见方式相吻合。且案涉回购合同约定按原购房价回购，仅约定支付延期回购溢价款，对自该款项发生至约定的回购日前丽湖公司占用陈俊峰、张立平购房款三个月是否给付利息等并未约定，结合丽湖公司主张的其分三个月向李某某支付的525万元系给付的利息，则可以对此作出合理解释。

陈俊峰、张立平主张由于丽湖公司与河海公司就案涉房屋所有权问题产生了纠纷，为减少损失而与丽湖公司签订回购合同。但本院审理中，双方明确系于2011年7月19日签订案涉《商品房回购合同书》，而河海公司系于2011年8月29日才就案涉房屋所涉纠纷向营口仲裁委员会提交仲裁申请，陈俊峰、张立平陈述的签订回购合同的原因与事实不符，也不具有合理性。

综上所述，尽管丽湖公司并未提供证明其与陈俊峰、张立平之间以案涉226套《商品房买卖合同》为借贷提供担保的直接证据，但陈俊峰、张立平与丽湖公司签订的商品房买卖合同从所购房屋数量、实际购房单价与市场交易价的差异、支付的购房款数额以及所谓的居间费用的支付方式、丽湖公司在一定期限内保有回购权等事实，均与以支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系的法律特征不符，而与民间借贷中以签订商品房买卖合同并进行备案的方式为借贷提供担保的通常做法相吻合。

一审基于在案证据对双方签订合同的真实意思经合理性分析判断认定陈俊峰、张立平与丽湖公司之间不属于真实的商品房买卖合同关系，系以案涉226套房屋的买卖合同为担保的借贷法律关系，并经向陈俊峰、张立平释明后，陈俊峰、张立平明确拒绝变更诉讼请求的情形下，裁定驳回陈俊峰、张立平的起诉，认定事实及适用法律并无不当。

二审法院裁定：驳回上诉，维持原裁定。