预告登记抵押权人到底能不能阻却对预告登记房屋的强制执行?

随着房价日渐企，房屋买卖一次性付款或者分期付款的情况日渐减少，采用按揭贷款的方式支付房款已成为常态。在商品房预售领域，其具体的交易模式为：银行向购房者发放贷款，购房者将其购买的房屋抵押给银行，房地产企业提供阶段性保证担保。在房屋不满足办理初始登记和抵押登记的情况下，商业银行往往会现行办理抵押权预告登记。但如果作为购房者的一方因负担其他债务而被法院强制执行，所购房屋被法院查封甚至采取拍卖、以物抵债等变价措施，银行是否享有优先受偿权，能否要求排除强制执行呢？

裁判要旨：

根据《物权法》第二十条第一款之规定，预告登记具有保全效力。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，办理了抵押权预告登记的不动产被强制执行，如不动产不具备办理抵押登记的条件的，预告登记权利人不具有优先受偿权，但可提出停止处分的异议；如符合抵押权登记条件的，可主张优先受偿权。

案情简介：

一、因姜某某与陈某某民间借贷纠纷一案，中院作出(2012)民初字第00##号民事调解书，陈某某同意给付姜某某借款人民币1000万元。因陈某某未履行义务，姜某某申请执行，中院作出（2012）执字第01###号民事裁定书：将陈某某购买16套房地产在交行分行解除抵押后，抵押剩余部分以物抵偿给申请人姜某某。 

二、因上述涉案房地产上的抵押预告登记没有解除，姜某某的债权未能实际受偿，姜某某于2016年8月1日向中院申请恢复执行。2016年8月15日，中院作出以物抵债裁定，将16套房屋中的5套房地产裁定抵债给姜某某。

三、交行分行向中院提起异议，主张交行分行与陈某某签订的16份《房地产抵押（按揭）合同》真实有效，且办理了抵押权预告登记，交行分行对抵押的16套房产有优先受偿权，中院以物抵债裁定侵害其权益，故请求撤销中院(2016)10执恢2##号执行裁定书。经查明，陈某某购买的前述16套房产尚未办理初始登记。

四、中院裁定驳回交行分行执行异议，交行分行不服，向院申请复议，院复议裁定改判：撤销中院的以物抵债裁定。

裁判要点：

本案争议的焦点问题有二：一为交行分行对于预告登记的房屋是否享有优先受偿权，二位交行分行能否要求撤销以物抵债的裁定。

关于第一个问题，《物权法》第二十条规定的预告登记制度，其目的是为了保障预告登记权利人在将来请求不动产物权变动的权利。因此，预告登记并不等同于本登记，抵押权预告登记的法律效果与抵押权登记的法律效果不同，故抵押权预告登记的权利人对于预告登记的抵押物不享有优先受偿的效力。

关于第二个问题，根据《物权法》第二十条关于“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记具有保全效力，未经预告登记权利人同意，预告登记的不动产不得发生物权变动。此处的物权变动，主要包括基于法律行为的物权变动。中院的物抵债裁定将房屋变动给姜某某，本质上是基于当事人之间以物抵债的合意，违反了《物权法》第二十条的规定，侵害了交行分行作为案渉房屋抵押权预告登记权利人的权益，应予撤销。

辉律师评析：

1、抵押权预告登记的权利人对预告登记的不动产不享有优先受偿的效力。根据最人民法院公报案例的裁判观点（详见延伸阅读一），预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。

2、抵押权预告登记具有保全效力，可阻却对预告登记不动产的强制执行。《物权法》第二十条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”由此可知，预告登记具有阻却不动产物权变动的效力。在强制执行的场合，如果人民法院对设定有抵押权预告登记的房屋进行拍卖或者以物抵债，实际上是对不动产进行处分的行为，违反了《物权法》第二十条的规定，侵害了抵押权预告登记权利人基于预告登记而享有的取得物权的顺位优先效力。因此，抵押权预告登记权利人可要求停止对不动产的强制执行，待满足抵押权本登记的情形下，要求对不动产实现抵押权以优先受偿。

3、虽然抵押权预告登记具有阻却强制执行的效力，但抵押权登记并不具有阻却强制执行的效力，抵押权人只能主张在执行分配程序中优先受偿。（详见延伸阅读二）《民事诉讼法》第二百二十七条所指的案外人对执行标的提出的异议，其目的是排除对执行标的的强制执行。抵押权人可以从执行标的的变价款中优先受偿，并不需要排除对抵押物的执行，强制执行程序可以保障抵押权人优先受偿权的实现。抵押权人对抵押物的支配仅指对抵押物变价所得的支配，而非对抵押物本身的直接支配。因此，抵押权人无法对涉及抵押物本身的强制执行行为提出执行异议，而只能就分配、处置抵押物变价所得的执行行为提出执行异议。所以，抵押权人在抵押物被强制执行时，应注意准确的选择执行异议的对象，而非盲目地要求排除对抵押物的强制执行行为。

相关规定：

《物权法》

第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

《最人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》

第四条 预告登记权利人的保护

未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

《担保法司法解释》

第五十五条 已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。

《民事诉讼法》

第二百二十五条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

 

第二百二十七条  执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《民诉法解释》

第四百六十五条  案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： 

（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； 

（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 

驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 

《最人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第三十条 金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

以下为院在执行复议裁定“本院认为”部分就此问题发表的意见：

本院认为，中院将交行分行案涉拥有抵押权预告登记的16套房产中的5套房产裁定归姜某某所有，并将交行分行的案涉债权数额计算至第三次拍卖结束之日，适用法律不当，（2016）10执异3##号执行裁定应予撤销。理由是： 

一、依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，在交行分行对被执行人陈某某的债权未得到清偿，陈某某也没有办理案涉16套房产的相关权属证书的情形下，交行分行拥有的案涉16套房产抵押权预告登记至今仍然有效。 

二、依据《最人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力”的规定，交行分行有权在未经其同意的情况下，依据其拥有的对案涉16套房产抵押权预告登记，主张阻却对上述案涉房产所有权全部或者部分的转移。 

…… 

综上，中院在保留交通银行股份有限公司扬州分行14247464元（债权数额计算至第三次拍卖结束之日）的房地产价值后，将其余5套房产裁定给另案申请执行人姜某某，没有事实与法律依据，其裁定应予撤销。

延伸阅读：

一、抵押权预告登记权利人对抵押物不享有优先受偿权

案例一：中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案[上海市第二中级人民法院《中华人民共和国最人民法院公报》2014年第9期（总第215期）]上海二中院认为：“系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，上诉人光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，一审判决对光大银行有权行使抵押权的认定有误，应予纠正。”

二、抵押权人并不能通过案外人执行异议的方式阻却对抵押物的强制执行

案例二：福建长安船务有限公司与泉州市长海集装箱发展有限公司、泉州市鸿益机械制造有限公司等企业借贷纠纷、金融借款合同纠纷等执行裁定书[最人民法院（2016）最法执监204号]最法院认为：“首先，从泉州中行的异议申请书中可以看出，其请求厦门海事法院撤销将拍卖款划拨给该院处置的执行行为，这是对厦门海事法院的具体执行行为提出异议，符合民事诉讼法第二百二十五条的规定。其次，《最人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条规定：“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。”根据该规定精神，民事诉讼法第二百二十七条所指的案外人对执行标的提出的异议，其目的是排除对执行标的的强制执行。抵押权人可以从执行标的的变价款中优先受偿，并不需要排除对抵押物的执行，强制执行程序可以保障抵押权人优先受偿权的实现。本案中，泉州中行提出异议的目的亦非排除对土地使用权的强制执行，故本案不应当适用民事诉讼法第二百二十七条的规定。”

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辉  律师  

现任职位：湖南金州律师事务所，律师 

业务方向：合同纠纷、婚姻家庭纠纷、交通事故纠纷、债权债务催收、公司法律事务等民商事领域。 

工作地址：长沙市岳麓区潇湘南路一段208号柏宁地王广场北栋8一10层 

联系电话：15874042168

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