商品房预售资金账户能否被执行?(11类不得执行的资金汇总)

裁判要旨：

商品房预售资金应用于工程施工建设以支付工程款，其他债权人申请自商品房预售资金监管账户中执行工程进度款的请求，人民法院不予支持。

案情介绍：

 

一、南某八建公司与国某置业公司因建设工程施工合同纠纷，经中院调解书确认，国某置业公司应支付南某八建公司工程进度款7300万元。

 

二、海某公司与国某置业公司等借款合同纠纷一案，高院作出民事判决，判令：国某置业公司支付海某公司借款本金计20830万元及违约金。案件审理期间，高院作出（2014）商初字第41**号民事裁定，冻结国某置业公司在中国银行支行20×××93账户（下称“案涉账户”）存款2亿元。判决生效后，因债务人未履行义务，海某公司向高院申请强制执行。

 

三、另查，资金监管中心、国某置业公司、中国银行支行于2013年7月22日签订了监管协议，就商品房预售资金的收存、拨付、使用等事项进行了约定。2015年9月8日，资金监管中心向高院出具《关于对预售资金监管账户的说明》称，监管账号为：20×××93。在未取得房屋前，商品房预售资金在法律上的所有权应归属于购房者，而不属于开发商。

 

四、2016年2月29日，南某八建公司向高院提出异议，认为上述银行账户是居民购买政府限价房的公积金专用账户，该账户资金是用于支付建设工程施工企业的专款，不能用于清偿国某置业公司的债务。故请求：解除对国某置业公司案涉账户存款的冻结。

 

五、高院审查认为，法院有权冻结、划拨登记在被执行人国某置业公司名下的银行存款，故作出（2016）执异7号执行裁定（下称“7号裁定”），驳回南某八建公司的异议请求。

 

六、南某八建公司不服高院裁定，向最高法院申请复议，请求撤销7号裁定。最高法院认为，案涉工程进度款属于工程款，工程进度款不能为其他债权人从商品房预售资金监管账户中执行，南某八建公司的复议请求成立，故裁定：撤销7号裁定。

 

裁判要点及思路：

 

工程进度款是发包人根据建设工程形象进度的不同阶段，按照承包人完成的工程量，支付给承包人的工程价款，是工程项目竣工结算前发包人工程投资支付的最主要方式。

 

本案中，南某八建公司系花园二期工程施工企业，根据中院（2015）民一初字第1**号民事调解书确认‘南某八建公司收到上述工程款后只能用于本工程项目，不得挪作他用’等内容，可以认定调解书所涉工程进度款属于案涉工程的工程款范围。该工程进度款用于建设项目的施工，如果不及时支付，将无法保证工程建设正常进行。因此，以商品房预售资金监管账户中的资金支付案涉工程进度款符合《房地产管理法》第四十五条“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”的规定。故工程承包商南某八建公司请求解除对该监管账户内工程进度款的冻结，符合法律规定。

 

高辉律师要点总结：

 

我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提请当事人面对以银行存款为执行措施的对象时，应注意明确该存款性质能否被执行。结合最高法院的裁定文书，在执行实务中，应重点关注以下内容：

 

一、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》中提出各地应制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害

 

因商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险。所以，在2013年2月26日，国务院发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》其中第五项关于加强市场监管和预期管理中明确规定，“各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。”明确商品房预售资金应该专款专用，即《城市房地产管理办法》第四十五条中“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”

 

二、申请执行人对债务人商品房预售资金监管账户内存款申请执行措施时，遇到案外人主张排除执行措施的权益的，应证明该账户内存款不属于法律规定不能执行的范围。（请参看本文延伸阅读中关于法院不能执行存款账户类型的汇总）

 

相关法律：

《民事诉讼法》

第一百条  人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全。

第二百二十五条  当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

 

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第十七条  人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理:

（一）异议不成立的，裁定驳回异议；

（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；

（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；

（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。

 

《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）

各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。

 

《城市房地产管理法》

第四十五条  商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

 

以下为该案在最高人民法院审理阶段关于该事项分析的“本院认为”部分关于“建设工程进度款属用于支付建设工程施工企业的专款，债权人申请从商品房预售资金监管账户中执行该部分存款的，法院不予支持”的详细论述和分析。

 

本院认为：“工程进度款是发包人根据建设工程形象进度的不同阶段，按照承包人完成的工程量，支付给承包人的工程价款，是工程项目竣工结算前发包人工程投资支付的最主要方式。本案中，南某八建公司系花园二期工程施工企业，根据中院（2015）民一初字第1**号民事调解书确认的关于‘南某八建公司收到上述工程款后只能用于本工程项目，不得挪作他用；南某八建公司收到上述款项后继续将合同约定的涉案工程未完工部分施工完毕，国某置业公司应按合同约定继续支付工程进度款’等内容，可以认定调解书所涉工程进度款属案涉工程的工程款范围。

 

关于工程进度款能否从商品房预售资金监管账户中执行问题。商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险。2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。案涉工程进度款属于工程款，并用于建设项目的施工，如果不及时支付，将无法保证工程建设正常进行。因此，以商品房预售资金监管账户中的资金支付案涉工程进度款符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款关于‘商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设’的规定和上述国务院通知精神。综上，南某八建公司的复议理由成立。”

 

 

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延伸阅读： 

 

关于被执行人的银行存款能否被执行，当事人怎样选择法律救济策略，以下是我们写作中检索到的法律法规有关特殊账户或特殊资金的规定，有助于当事人及代理律师预判存款账户能否被执行，以供读者参考。

 

1、银行贷款账户：在执行以银行为协助执行人的案件时，不能冻结户名为被执行人的银行贷款账户。

 

【法条索引】

最高人民法院《关于银行贷款账户能否冻结的请示报告》的批复（2014执他字第8号）

河南省高级人民法院：

你院（2013）豫法执复字第00042号《关于银行贷款账户能否冻结的请示报告》收悉，经研究，答复如下：

在银行作为协助执行人时，现行法律和司法解释只规定了可以对被执行人的银行存款账户进行冻结，冻结银行贷款账户缺乏依据。强制执行应当通过控制和处分被执行人财产的措施来实现。银行开立的以被执行人为户名的贷款账户，是银行记载其向被执行人发放贷款及收回贷款情况的账户、其中所记载的账户余额为银行对被执行人享有的债权，属于贷款银行的资产，并非被执行人的资产，而只是被执行人对银行的负债。因此，通过“冻结”银行贷款账户不能实现控制被执行人财产的目的。只要人民法院冻结到了被执行人的银行存款账户或控制其他可供执行的财产，即足以实现执行的目的，同时也足以防止被执行人以冻结或查封的资产向银行清偿债务。而所谓“冻结”被执行人银行贷款账户，实质是禁止银行自主地从法院查封、扣押、冻结的被执行人财产以外的财产中实现收回贷款的行为。这种禁止，超出执行的目的。将侵害银行的合法权益，如果确实存在银行在法律冻结被执行人存款账户之后，擅自扣收贷款的情况，则可以依法强制追回。因此，在执行以银行为协助执行人的案件时，不能冻结户名为被执行人的银行贷款账户。

 

2、政府财政经费账户：不得对政府财政经费账户采取强制执行措施，但可以执行政府财政经费以外账户内的存款。

 

【法条索引】

 

《关于审理军队、武警部队、政法机关移交、撤销企业和与党政机关脱钩企业相关纠纷案件若干问题的规定》（注释［２００１］８号）

 

第十五条  人民法院在审理有关移交、撤销、脱钩的企业的案件时，认定开办单位应当承担民事责任的，不得对开办单位的国库款、军费、财政经费账户、办公用房、车辆等其他办公必需品采取查封、扣押、冻结、拍卖等保全和执行措施。

第十六条  人民法院在执行涉及开办单位承担民事责任的生效判决时，只能用开办单位财政资金以外的自有资金清偿债务。如果开办单位没有财政资金以外自有资金的，应当依法裁定终结执行。

 

3、承兑汇票保证金：法院依法可以对银行承兑汇票保证金采取冻结措施，但不得扣划。

 

【法条索引】

 

《最高人民法院、中国人民银行关于依法规范人民法院执行和金融机构协助执行的通知》（法发〔2000〕21号）

 

第九条  人民法院依法可以对银行承兑汇票保证金采取冻结措施，但不得扣划。如果金融机构已对汇票承兑或者已对外付款，根据金融机构的申请，人民法院应当解除对银行承兑汇票保证金相应部分的冻结措施。银行承兑汇票保证金已丧失保证金功能时，人民法院可以依法采取扣划措施。

 

4、信用证开证保证金：依法可以对信用证开证保证金采取冻结措施，但不得扣划。

 

【法条索引】

 

《最高人民法院关于人民法院能否对信用证开证保证金采取冻结和扣划措施问题的规定》（法释〔1997〕4号）

 

第一条  人民法院在审理或执行案件时，依法可以对信用证开证保证金采取冻结措施，但不得扣划。如果当事人认为人民法院冻结和扣划的某项资金属于信用证开证保证金的，应当提供有关证据予以证明。人民法院审查后，可按以下原则处理：对于确系信用证开证保证金的，不得采取扣划措施；如果开证银行履行了对外支付义务，根据该银行的申请，人民法院应当立即解除对信用证开证保证金相应部分的冻结措施；如果申请开证人提供的开证保证金是外汇，当事人又举证证明信用证的受益人提供的单据与信用证条款相符时，人民法院应当立即解除冻结措施。

 

5、信托财产：排除特殊情况，法院不得强制执行信托财产。

 

【法条索引】

 

《中华人民共和国信托法》(主席令第五十号]2001年4月28日)

 

第十七条第一款  除因下列情形之一外，对信托财产不得强制执行：

(一)设立信托前债权人已对该信托财产享有优先受偿的权利，并依法行使该权利的；

(二)受托人处理信托事务所产生债务，债权人要求清偿该债务的；

(三)信托财产本身应担负的税款；

(四)法律规定的其他情形。

 

6、空难死亡赔偿金：获得空难死亡赔偿金的权利人是死者近亲属，而非死者，不应作为死者的财产进行执行。

 

【法条索引】

 

《最高人民法院关于空难死亡赔偿金能否作为遗产处理的复函》(2004)民一他字第26号

广东省高级人民法院：

你院粤高法民一请字（2004）1号《关于死亡赔偿金能否作为遗产处理的请示》收悉。经研究，答复如下：

空难死亡赔偿金是基于死者死亡对死者近亲属所支付的赔偿。获得空难死亡赔偿金的权利人是死者近亲属，而非死者。故空难死亡赔偿金不宜认定为遗产。

 

7、产业工会经费、党费：人民法院在审理案件中，不应将工会经费视为所在企业的财产，在企业欠债的情况下，不应冻结、划拨工会经费及“工会经费集中户”的款项。

 

【法条索引】

 

《最高人民法院关于产业工会、基层工会是否具备社团法人资格和工会经费集中户可否冻结划拨问题的批复》（法复〔1997〕6号）

 

第三条  根据工会法的规定，工会经费包括工会会员缴纳的会费，建立工会组织的企业事业单位、机关按每月全部职工工资总额的百分之二的比例向工会拨交的经费，以及工会所属的企业、事业单位上缴的收入和人民政府的补助等。工会经费要按比例逐月向地方各级总工会和全国总工会拨交。工会的经费一经拨交，所有权随之转移。在银行独立开列的“工会经费集中户”，与企业经营资金无关，专门用于工会经费的集中与分配，不能在此账户开支费用或挪用、转移资金。因此，人民法院在审理案件中，不应将工会经费视为所在企业的财产，在企业欠债的情况下，不应冻结、划拨工会经费及“工会经费集中户”的款项。

 

《最高人民法院关于强制执行中不应将企业党组织的党费作为企业财产予以冻结或划拨的通知》（法〔2005〕209号）

 

主要内容：“企业党组织的党费是企业每个党员按月工资比例向党组织交纳的用于党组织活动的经费。党费由党委组织部门代党委统一管理，单立账户，专款专用，不属于企业的责任财产。因此，在企业作为被执行人时，人民法院不得冻结或划拨该企业党组织的党费，不得用党费偿还该企业的债务。执行中，如果申请执行人提供证据证明企业的资金存入党费账户，并申请人民法院对该项资金予以执行的，人民法院可以对该项资金先行冻结；被执行人提供充分证据证明该项资金属于党费的，人民法院应当解除冻结。”

 

8、军队、武警部队的存款：限于“特种存款”不能被冻结或扣划。

 

【法条索引】

 

《中国人民银行、最高人民法院、最高人民检察院、公安部关于查询、冻结、扣划企业事业单位、机关、团体银行存款的通知》（银发〔1993〕356号）

 

第五条  军队、武警部队一类保密单位开设的“特种预算存款”、“特种其他存款”和连队帐户的存款，原则上不采取冻结或扣划等项诉讼保证措施。但军队、武警部队的其余存款可以冻结和扣划。

 

9、封闭贷款结算专户基金：不得执行被执行人的封闭贷款结算专户中的款项。

 

【法条索引】

 

《最高人民法院关于执行<封闭贷款管理暂行办法>和<外经贸企业封闭贷款管理暂行办法>中应注意的几个问题的通知》（法发〔2000〕4号）

 

第二条  人民法院在执行案件时，不得执行被执行人的封闭贷款结算专户中的款项。

第三条  如果有证据证明债务人为逃避债务将其他款项打入封闭贷款结算专户的，人民法院可以仅就所打入的款项采取执行措施。

 

10、国有企业下岗职工基本生活保障金：不得冻结或划拨该项资金用以抵偿企业债务。

 

【法条索引】

 

《最高人民法院关于严禁冻结或划拨国有企业下岗职工基本生活保障资金的通知》（法〔1999〕228号）

 

主要内容：“国有企业下岗职工基本生活保障资金是采取企业、社会、财政各承担三分之一的办法筹集的，由企业再就业服务中心设立专户管理，专项用于保障下岗职工基本生活，具有专项资金的性质，不得挪作他用，不能与企业的其他财产等同对待。各地人民法院在审理和执行经济纠纷案件时，不得将该项存于企业再就业服务中心的专项资金作为企业财产处置，不得冻结或划拨该项资金用以抵偿企业债务。”

 

11、社会保险基金：审理和执行民事、经济纠纷案件时，不得查封、冻结或扣划社会保险基金。

 

【法条索引】

 

《最高人民法院关于在审理和执行民事、经济纠纷案件时不得查封、冻结和扣划社会保险基金的通知》（法〔2000〕19号）

 

主要内容：“社会保险基金是由社会保险机构代参保人员管理，并最终由参保人员享用的公共基金，不属于社会保险机构所有。社会保险机构对该项基金设立专户管理，专款专用，专项用于保障企业退休职工、失业人员的基本生活需要，属专项资金，不得挪作他用。因此，各地人民法院在审理和执行民事、经济纠纷案件时，不得查封、冻结或扣划社会保险基金；不得用社会保险基金偿还社会保险机构及其原下属企业的债务。”

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高辉  律师  

现任职位：湖南金州律师事务所，律师 

业务方向：合同纠纷、婚姻家庭纠纷、交通事故纠纷、债权债务催收、公司法律事务等民商事领域。 

工作地址：长沙市岳麓区潇湘南路一段208号柏宁地王广场北栋8一10层 

联系电话：15874042168

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