案外人主张在先租赁权以对抗不动产抵押权的执行的，执行法院应适用案外人异议程序予以审查

裁判要旨

案外人主张对案涉不动产享有在先租赁权，以对抗该不动产抵押权的执行的，本质为阻却房产的交付，执行法院应通过案外人异议程序予以审查，不得直接认定租赁关系成立并“带租拍卖”。

 

案情介绍

一、2014年11月6日，关于李某某、赵某某与郑某某等借款合同纠纷一案，中院作出民事判决：郑某某归还李某某、赵某某1000万元，李某某、赵某某对郑旭某某位于30号房产（以下简称案涉房产）有优先受偿权。

二、2015年7月29日，在本案强制执行立案后，中院裁定查封了被执行人案涉房产。

三、2016年8月9日，中院裁定依法拍卖案涉房产一层，并于同日作出(2015)执字第00号通知，将查封房产拟“带租拍卖”情况通知申请执行人李某某、赵某某。

四、2016年8月11日，李某某、赵某某提出执行异议。案外人赵某某主张对案涉房屋享有20年的租赁权。中院认为，带租拍卖符合房屋现状，不影响抵押权人实现债权，裁定驳回异议。李某某、赵某某提起执行复议。2017年2月6日，高院认为，异议审查中未查明租赁关系是否真实存在以及租赁权与抵押权形成的时间顺序等焦点问题，裁定发回重审。

五、中院查明本案中租赁关系真实存在且租赁权形成于抵押权之前，作出(2017)10执异10号执行裁定，再次驳回其执行异议。李某某、赵某某提起执行复议，2017年7月5日，高院于作出(2017)执复4号执行裁定，驳回其复议申请。

六、李某某、赵某某向最高法院申诉，最高法院作出（2017）最高法执3号执行裁定，撤销上述执行通知、执行异议及执行复议裁定。

 

裁判要点及思路

一、本案中，最高法院在执行监督中撤销执行异议及复议的关键在于案外人赵某某主张对案涉房屋享有20年的租赁权，本质为阻却房产的交付，属案外人针对执行标的提出的异议，法院应通过案外人异议程序予以审查。但执行法院在执行程序中并未针对赵永明提出的20年“以债抵租”合同作为案外人异议立案审查，而直接认定租赁关系成立并可对抗抵押权，属程序违法，应予纠正。

二、案涉房产属于商铺，主要收益即为出租获利。案外人主张对案涉房屋享有20年的租赁权，根据“买卖不破租赁”的原理，承租在先并不能阻止执行拍卖等强制措施，但签署租赁协议及合法占有的承租人却能够在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。执行法院在对该案外人异议未能立案审查即“带租拍卖”的行为，会对案涉房产的评估拍卖价格产生较大影响，不利于李某某、赵某某债权的顺利实现。

 

律师要点总结

针对在先租赁权对抗执行标的物抵押权执行的相关问题，总结实务要点如下，供实务参考。

一、执行程序中，案外人针对执行标的物即案涉房地产主张享有租赁权以对抗申请执行人的抵押权执行的，本质为阻却房产的交付，属案外人针对执行标的提出的异议，法院应通过案外人异议程序予以审查。

二、同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。在先租赁权可以对抗抵押权的冲突规则较为明确。但承租人需要同时满足两个条件，一是在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，二是承租人已占有使用该不动产；承租人有权在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。司法实务中，双方经常对抵押权设立前租赁关系的是否真实存在产生争议。鉴于租赁合同可以倒签，真实性难以查明。承租人占有使用案涉房地产作为客观事实，就成了争议焦点。对此，可从承租人是否实际缴纳租金，租金是否严重偏离市场价格，物业管理缴费凭证，抵押人是否作出过无抵押的承诺等予以审查判断。

三、在先承租人在抵押物执行过程中或拍卖成交后，均有权提出异议，法院应当立案受理，符合签订书面承租协议并实际占有使用两个条件的，承租人可以在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，即不予腾退。

 

相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条  执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《物权法》

第一百九十条　订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

《担保法》

第四十八条  抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

 

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》【法释〔2000〕44号】

第六十五条　抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

 

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【法释〔2015〕10号】

第三十一条  承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。    

承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。 

 

以下为该案在最高法院审理阶段关于本案争议事项的“本院认为”部分的详细论述与分析：

本院认为，本案的争议焦点为：案外人赵永明与被执行人郑旭合之间的租赁关系是否合法有效以及是否能够对抗抵押权。

本案被执行人系郑某某，涉案房产登记在其名下，执行法院中院可以执行该房产。在该案的执行过程中，案外人赵某某向中院提出对涉案房屋享有20年租赁权，且20年租金已一次性支付给房产所有权人郑某某的异议。案外人于案件执行过程中对涉案房产主张租赁权，本质是阻却房产的交付，属案外人针对执行标的提出的异议，执行法院应对此进行立案审查，并作出裁定；当事人如对审查结果不服可提起案外人异议之诉，通过异议之诉程序解决涉案房产租赁权相关争议。中院未针对赵某某提出的20年“以债抵租”合同作为案外人异议立案审查，而直接认定租赁关系成立并可对抗抵押权，属程序违法，应予纠正。同时，执行法院由此拟“带租拍卖”的行为亦会对涉案房产的评估拍卖价格产生较大影响，不利于李某某、赵某某债权的顺利实现。故，李某某、赵某某主张执行法院应对赵某某提出的20年租赁合同问题，作为案外人异议，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查的申诉理由成立，应予支持。

综上，李某某、赵某某的申诉理由部分成立。

 

延伸阅读

本案争议焦点，关于在先租赁权对抗执行标的物抵押权执行的相关问题，以供读者参考。

一、案外人虽提供了与讼争房产有关的租赁协议，但未能证明该房产在法院查封之前已被其实际占有使用，因此其无权请求阻止向买受人移交占有讼争房产。执行法院责令案外人腾空、迁出讼争房产，符合法律和司法解释相关规定。

二、执行法院拍卖成交裁定生效后，承租人要求继续享有优先承租权，停止对案涉房产的执行，其实质是承租人在拍卖行为结束后对腾退行为所提异议，执行法院应予受理审查。

三、债务人签订最高额抵押并借新还旧的，抵押权设立的节点，为新债权成立后抵押变更登记的时间节点，不得对抗变更登记之前成立的租赁权。

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  律师  

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