买卖合同解除后,出卖人对标的物是否享有排除强制执行的权利?

买卖合同解除后，其要求买受人返还财产的请求权为物权请求权。出卖人已经返还价款的，有权排除买受人的金钱债权人的强制执行。

一、2015年6月5日，新某某业公司与陈某某（已死亡）等签订房屋买卖合同及补充协议并办理网签备案，陈某某等支付全部房款（其中191万元为银行按揭）并实际占有使用。

二、2018年2月6日，新某某公司取得案涉房屋初始登记。后因陈某某等未按期偿还银行贷款本息，区法院判决新某某置业公司对王某所欠该行购房借款本息等损失承担连带保证责任。

三、2018年6月5日，新东某某业公司向区法院请求解除与陈某某等签订的买卖合同及补充协议。后，区法院判决房屋买卖合同解除。

四、因瑞某某公司与陈某某等买卖合同纠纷一案，法院已作出判决，陈某某需支付货款。后，该案执行法院中院对先前预查封的案涉房屋拍卖。新某某置业公司提出案外人执行异议，主张对涉案查封房屋的所有权。中院驳回新某某置业公司的异议。

五、新某某置业公司遂提起案外人执行异议之诉，请求确认其对案涉房屋的所有权并停止执行。中院以被执行人陈某某等对案涉房屋享有物权期待权为由，判决驳回了新某某置业公司诉请。

六、新某某业公司上诉至院，该院以新某某置业公司未返还价款为由，判决驳回上诉，维持原判。

本案新某某置业公司败诉原因并不在于其没有排除强制执行的权利，而在于其在合同解除后未履行返还价款的义务。院出于公平的考虑，否定了新东升置业公司要求排除强制性的权利。本案核心法律问题为：新某某置业公司是否享有排除强制执行的权利？新某某置业公司能否排除强制执行？

1. 中院认为，因陈某某等已支付的全部价款，对案涉房屋享有物权期待权。法院预查封在先，新某某置业公司办理初始登记在后，即便办理了所有权登记，也不能取得对案涉房屋的所有权，故不享有排除强制执行的权利。因此，新某某置业公司无权排除强制执行。

2. 院认为，新某某置业公司要求返还房屋的生效判决为中院裁定查封案涉房屋之后，根据《执行异议和复议规定》第二十四条第二款规定，人民法院不予支持该请求。但是，根据《九民纪要》第124条的规定，买卖合同解除后返还财产的请求权为物权性质的返还请求权，可排除金钱债权的强制执行。但在双务合同无效或解除的情况下，双方互负返还义务，为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。本案中，新某某置业公司虽享有可排除强制执行的权利，但因未返还价款而无权要求排除强制执行。

一、买卖合同解除后，出卖人请求返还财产的请求权为物权请求权。关于合同解除后，要求返还财产的请求权性质为何，实践中存在一定的争议。根据最人民法院对《九民纪要》解读，此处的返还请求权为“物权性质”的返还请求权，但并非“物权请求权”，原因在于出卖人为原来的所有权人。但我们认为，最人民法院逻辑上并不一致，因为非“物权请求权”不能排除强制执行，而《九民纪要》第124条第二款明确规定“本可”排除强制执行。由此可见，纪要的制定者将该项请求权就是定位为物权请求权。但过往司法实践中，有裁判观点认为，合同解除后返还财产的请求权为债权请求权。（详见延伸阅读部分）

本所律师认为，将买卖合同解除后，出卖人要求返还标的物的性质定性为物权请求权，与我国现行的物权变动模式相一致。我国《物权法》采用的物权变动模式为债权形式主义的物权变动模式，不承认独立的物权行为，更不承认所谓物权行为的无因性。买卖合同等以转移所有权为目的的合同，为物权变动的原因行为。该原因行为被撤销、确认无效或解除后，因物权变动的原因不复存在，物权自动恢复到原所有权人。故在合同撤销、解除或被确认为无效后，原所有权人请求返还财产的请求权为物权请求权。《九民纪要》将其定位为“物权性质的返还请求权”，有其法律依据，与我国当前的物权变动模式相契合。

二、买卖合同解除后，出卖人只有在返还价款的前提下，才享有对标的物排除强制执行的权利。《九民纪要》第124条第二款规定：“但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。”该规定并非否定合同解除时出卖人要求排除强制执行的权利，而是对出卖人行使该项权利设定了一定的前提条件。该前提条件的设置，其目的是考虑到了双务合同解除后相互返还财产时权利义务上的对等性，以确保公平。此点，与《九民纪要》第33条、第34条的规定相呼应，意在一次性的解决争议，并保证双务合同的双方当事人不因合同撤销、确认无效或解除等原因，而发生权利义务上的失衡。

三、出卖人切勿“讨巧”，企图通过另案诉讼解除合同的方式排除对正在执行的标的物的强制性，将“竹篮打水一场空”。在适用《九民纪要》第124条第二款的过程中，应注意正确处理其与《执行异议和复议规定》第二十六条的关系。《执行异议和复议规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”因此，《九民纪要》第124条第二款的规定，适用范围仅限于在执行标的被查封、扣押、冻结后作出前的解除合同的生效判决。对于已经进入执行程序的标的物，出卖人意图通过另案提起诉讼解除合同的方式，“讨巧”排除强制执行，将竹篮打水一场空。

本院认为，根据各方当事人的诉辩主张及本院的庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：新某某置业公司是否享有足以排除强制执行的民事权益。

新某某置业公司为案涉房屋的建设单位，其与陈某某、王某签订《商品房买卖合同》后，未办理房屋过户登记前，作为原始取得人，无论是否将房屋的所有权登记在其名下，均享案涉房屋的所有权，无需人民法院再行确定。市中级人民法院（2015）商终字第198号民事判决作出后，智某某贸易公司、陈某某均未履行生效判决确定的给付义务，一审法院预查封案涉房屋。根据《最人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。由于陈某某、王某未按期偿还银行贷款本息，根据兴业银行分行的诉请，区法院判决新某某置业公司对王某所欠该行购房借款本息、律师费损失承担连带保证责任，又扣划新某某置业公司的存款。后新某某置业公司起诉陈某某、王某，请求解除合同，赔偿损失。区法院于2019年5月16日作出民事判决，判令解除合同，王某等人协助撤销案涉房屋的网签备案手续，王某赔偿违约金等。新某某置业公司以此为由请求停止对案涉房屋的执行。对于此种案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉，最人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十四条的观点为：“作为执行依据的生效裁判并未涉及执行标的物，只是执行中为实现金钱债权对特定标的物采取了执行措施。对此种情形，《最人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十六条规定了解决案外人执行异议的规则，在审理执行异议之诉时可以参考适用。依据该条规定，作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判将执行标的物确权给案外人，可以排除执行；作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判，未将执行标的物确权给案外人，而是基于不以转移所有权为目的的有效合同（如租赁、借用、保管合同），判令向案外人返还执行标的物的，其性质属于物权请求权，亦可以排除执行；基于以转移所有权为目的有效合同（如买卖合同），判令向案外人交付标的物的，其性质属于债权请求权，不能排除执行。应予注意的是，在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。”

首先，前述会议纪要表明：《执行异议和复议规定》第二十六条规定了解决案外人执行异议的规则，在审理执行异议之诉时可以参考适用。在王某、新某某置业公司、兴业银行分行基于案涉房屋形成的买卖合同及担保合同关系中，三方在查封后另行诉讼解除买卖合同及担保合同，新某某置业公司以此为由排除执行，按照《执行异议和复议规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，其排除执行的主张应予驳回。

其次，即使《执行异议和复议规定》第二十六条不作为审理执行异议之诉案件的依据，在三方的买卖合同及担保合同解除后，依据《最人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，出卖人新某某置业公司亦具有将购房款的本金及利息返还买受人王某的法定义务。与会议纪要中表明的案外人未返还价款，允许其排除金钱债权的执行有失公允的情形一致，故只有在新某某置业公司返还购房款1,034,265元，即将该款交付一审法院执行机构的情况下，才能排除案涉普通债权的执行。至于新某某置业公司根据两份区法院需承担逾期利息、罚息、律师费等，及应取得的违约金等费用，均是王某、新某某置业公司、兴业银行分行在履行买卖合同及担保合同过程中所产生的费用，与本案申请执行人瑞某某公司无关，不应在本案中扣抵。

辉  律师  

现任职位：湖南金州律师事务所，律师 

业务方向：合同纠纷、婚姻家庭纠纷、交通事故纠纷、债权债务催收、公司法律事务等民商事领域。 

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