以房抵债协议+网签备案,到底能不能排除法院强制执行?

一、2014年9月6日，华某某公司因无力偿还杨某某的债务，双方协商一致将位于县××花园××期半山国际的某三处商铺网签备案至杨某某名下。

二、戴某某与华某某公司民间借贷纠纷一案，高院作出生效判决，因华某某公司未履行义务，中院查封了上述某某公司位于县××花园××期半山国际三处商铺，拟对其进行拍卖。

三、华某某公司对中院的执行行为不服，提出书面异议，要求中止对案涉三处商铺的拍卖，中院驳回华某某公司的异议请求。

四、华某某公司不服，向高院申请复议，高院裁定驳回华某某公司的复议请求，维持中院的执行裁定。

本案的争议焦点为：已达成以物抵债协议，并进行预售合同网签登记备案的商品房可否排除第三人的强制执行。

关于商品房预售合同网签备案的法律效力问题。根据《城市商品房预售管理办法》第10条之规定，商品房预售合同网上签约及网上登记备案系商品房预售合同备案的重要方式，不具有创设权利的功能，不产生《中华人民共和国物权法》第二十条规定的商品房预售合同预告登记的法律效力。

关于以物抵债协议及商铺预售合同能否产生不动产物权期待权并足以排除对该不动产执行的效果问题。华某某公司因无力偿还杨金玉的债务，经双方协商一致将本案查封的华某某公司名下商铺网签备案至杨某某名下用于抵偿债务，双方借款合同关系终止，建立商品房买卖合同关系。杨某某仅享有普通债权请求权，该债权请求权不能满足法定物权变动的要求，因而不能直接取得商铺的所有权。此外，抵债物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，同基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。

综上，杨某某与华某某公司网签登记备案预售合同和以物抵债协议，不符合法律规定的不动产物权期待权的保护条件，不足以排除对三处商铺的执行。

此外，最高法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，只有买受人才具有异议主体，华某某公司并非提出异议的适格主体。

1. 案外人可通过执行异议的救济制度中止法院的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，需满足案外人是权利人、权利真实合法、权利足以排除执行等条件。一般而言，足以排除强制执行的民事权益包括：物权（所有权、用益物权、担保物权）、建设工程价款优先受偿权、股权、知识产权等；原则上，债权作为相对权不足以排除执行，例外情况下由于法律的特殊保护规定，债权也可排除第三人的强制执行，如租赁权、对执行标的的期待权等。

2. 当事人达成以房抵债协议，受让人能否据以主张排除强制执行需从两个方面判断：第一，是否发生物权变动；第二，受让人就标的房屋是否享有期待权。

第一，是否发生物权变动。当事人签订以物抵债协议，高院认为该以物抵债协议的效果为：原借款合同终止，产生房屋买卖合同关系，显然将该以物抵债协议定性为债的更改，即成立新债务，消灭旧债务，债权人仅得请求债务人履行新债务，受让人享有债权请求权，即债权人有权请求交付并移转房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的转让经登记发生效力。由于涉案房屋此时仍登记在出让人名下，因而涉案房屋未发生物权移转，受让人对房屋不享有所有权。

第二，受让人对标的房屋是否享有期待权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、买卖财产的规定》第十七条之规定，受让人在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应满足：与被执行人就执行标的签订以所有权移转为内容的协议、已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错的要件（参见延伸阅读一）。以物抵债协议以消灭金钱债务为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，与基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别，因而，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。

3. 商品房预售合同网上签约及网上登记备案仅是房地产管理部门对商品房预售的一种行政管理手段，不具有不动产登记簿的公示公信功能。因而，当事人在签订房屋买卖协议之后，为保障物权的实现，应及时办理不动产物权变更登记或预告登记。

4. 若案外人确有排除强制执行的权利的，应由该案外人对法院的执行行为提出执行异议，被执行人并非提出异议的适格主体。案外人应当在执行程序终结前提出执行异议。执行异议被驳回的，可向上一级法院申请复议，也可向执行法院提起执行异议之诉。

本院认为，本案争议的焦点是预售合同已经网签备案后的商品房在执行程序中是否属于物权期待权应予保护的范围。一是关于商品房预售合同网签备案的法律效力问题。依据原建设部《城市商品房预售管理办法》第10条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。因此，商品房预售合同网上签约及网上登记备案系商品房预售合同备案的重要方式，并不具有创设权利的功能，其目的是为了方便行政机关的管理、监督和服务。作为一种程序性事实行为和行政法律制度，这种备案具有公示、确认和管理的功能，主要是房地产监管部门基于规范市场、保证交易安全和保护购房人利益的目的，对房地产开发商的约束，并不产生《中华人民共和国物权法》第二十条规定的商品房预售合同预告登记的法律效力。本案中，登记在本案被执行人华某某公司名下位于县××花园××期半山国际一组团的A2D10、A2D11、A2D12三处商铺，即使在本案执行法院查封前该商品房预售合同已经网签及网络备案，但是因未办理经预告登记，并不产生“未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的法律后果。二是关于主张本案不动产物权期待权保护的法律主体资格问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产企业名下的不动产提出异议，符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，华某某公司系本案被执行人，执行法院查封时位于县××花园××期半山国际一组团A2D10、A2D11、A2D12三处商铺仍登记在被执行的房地产企业华某某公司名下，对于主张该三处商铺物权期待权并排除本案执行，只有买受人才具有异议主体资格，依法华隆公司并非对案涉商铺提出该异议的适格主体，但鉴于案涉商铺的执行行为涉及被执行人华隆公司的其他合法权益，本院予以审查。另外，杨某某本人并未与华某某公司实际签订本案查封的商铺买卖合同，亦无证据证明其已委托他人代为签订，且是华隆公司在本案执行过程中申请保全标的物变更时，亦主动向执行法院声明该三处商铺虽已办理网签，但仍登记在华某某公司名下。华某某公司复议主张本案查封的三处商铺杨某某已实际支付购房款并无证据证实，且与该公司主张的该三处商铺系其用以抵偿对杨金玉债务的事实相矛盾。三是关于本案华隆公司主张的以物抵债协议及商铺预售合同是否当然产生不动产物权期待权的保护条件并足以排除对该不动产执行的效果问题。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，华某某公司称因无力偿还案外人杨某某的债务，经双方协商一致将本案查封的华某某公司名下商铺网签备案至杨某某名下用于抵偿债务，双方借款合同关系终止，建立商品房买卖合同关系。据此，案外人杨某某作为基于以物抵债协议而拟受让不动产的受让人，仅享有未来据实抵债的本案查封的三处商铺的普通债权请求权，该债权请求权不能满足法定物权变动的要求，因而不能直接取得上述商铺的所有权。同时，鉴于该以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，签订的抵债协议而产生的权利仍未超过债权的范畴，并无任何物权化的属性，且该抵债物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，其同基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别，故在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益。不仅如此，本案尚无证据证明杨金玉已实际直接占有了涉案的三处商铺，亦不能产生对外公示物权的效力，因此，即使杨某某与华某某公司双方已网签登记备案预售合同和以物抵债协议，杨某某对案涉商铺享有的权利亦不符合法律规定的不动产物权期待权的保护条件，不足以排除本案对涉案三处商铺的执行。

高辉  律师  

现任职位：湖南金州律师事务所，律师 

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