开发商破产后，购房户对不满足交房条件的房屋是否享有取回权？

尚未建成不满足交房条件的房屋，在客观上无法转移，但楼层、房号、面积均具体明确的情况下，属于特定物；若购房人已支付全款，则该房屋不属于破产财产，购房户有权行使取回权。 

一、2012年12月6日，沃某某与东某某公司签订了六份《商品房买卖合同》，约定沃某某向东某某公司购买六套商品房，总价合计6560000元，交房日期为2013年12月30日。

二、此后，东某某公司为沃某某在房地产管理中心登记备案；沃某某也向东来公司交付了全款。但此后东某某公司仅完成了房屋主体机构，但未竣工验收，也未向沃某某交房。

三、2013年12月18日，东某某公司以其不能清偿到期债务且已严重资不抵债等为由向法院申请进行重整，法院于次日受理东某某公司的重整申请，并指定了管理人。

四、此后，沃某某向管理人主张六套商品房并不属于破产财产，应当取回；但是，管理人则认为案涉的六套房屋尚未竣工也未交付，属于破产财产，不同意取回。

五、无奈，沃某某诉至法院要求确认案涉房屋不属于破产财产，并要求取回。本案经中院一审、院二审、最院再审，最终确认案涉房屋不属于破产财产，沃某某有权取回。

本案的争议焦点是，不满足交付条件的房屋是否属于破产财产。东某某公司认为不满足交付条件的房屋属于破产财产。因为，商品房尚未建成，因此不是标的物，客观上也无法转移占有，即涉案的商品房并非特定物且不符合《审理破产案件规定》第七十一条第五项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”的情形；故不满足交付条件的商品房仍属于破产财产。另外，《审理破产案件规定》因破产法的实行，已经失效。但各级法院都认为，尚未交付的房屋属于特定物，并不属于破产财产。理由如下：

一是《审理破产案件规定》依然适用。因为《破产法》实施后，《审理破产案件规定》未被最院废止，且《破产法司法解释二》第二条规定的四种情形并未否定《审理破产案件规定》第七十一条第五项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产”的适用。

二是不满足交房条件的房屋也属于“尚未转移占有”的特定物。首先，沃某某所购商品房的楼层、房号、面积均具体明确，与其他房屋相区别，系特定物。其次，《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定的“尚未转移占有”，不仅包括可以转移占有但尚未转移的情形，也应包括客观上不符合交付条件，尚无法转移占有的情形。最后，在沃某某交付全款后，案涉房屋并不属于破产财产。进而，沃某某享有取回权。

一、对于购房人来讲，在其已经交付全款后（包括通过按揭交付房款的购房人），即使开发商破产重整，其也有权要求开发商继续履行交房的义务。但是，在实践中，也有部分法院以购房人仍未取得房屋所有权，且《审理破产案件规定》第七十一条第五项已被《破产法司法解释二》第二条所替代等理由，主张购房人没有取回权（见下文延伸阅读案例四）。

二、对管理人来讲，其也必须认识到即使房屋还没有交付或过户，已支付全款的购房人，均有权要求债务人继续履行交付房屋的合同义务。 

最人民法院，住宅建设集团股份有限公司、沃某某第三人撤销之诉再审审查与审判监督民事裁定书【（2017）最法民申1429号】认为：…关于讼争商品房是否应列入破产财产的问题。住宅公司主张涉案商品房尚未建成，因此不是标的物，客观上也无法转移占有，即涉案商品房并非特定物且不符合《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定的情形。本院认为，沃某某与东某某公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且沃某某已支付全部购房款。沃某某所购商品房的楼层、房号、面积均具体明确，与其他房屋相区别，系特定物。《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定的“尚未转移占有”，不仅包括可以转移占有但尚未转移的情形，也应包括客观上不符合交付条件，尚无法转移占有的情形。故原审法院依据该规定认定涉案商品房不属于破产财产并无不当。

辉  律师  

现任职位：湖南金州律师事务所，律师 

业务方向：合同纠纷、婚姻家庭纠纷、交通事故纠纷、债权债务催收、公司法律事务等民商事领域。 

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