开发商破产,房屋尚未变更登记,已支付全款的买受人能否取回房屋?

房屋出卖人破产后，即使买受人已支付全款并占有房屋，只要房屋未变更登记至买受人名下，仍属于出卖人的破产财产，买受人无权取回。

一、2006年6月11日，王某某与凯某公司签订《商品房买卖合同》，约定预售位于广场商街B35号商品房。用途为商住。王某某通过银行按揭的方式支付了全款。合同第十一条“交接”中约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面告知买受人办理交付手续，双方进行验收交接。

二、同日，王某某与发展公司签订《广场商街商铺租赁合同》，将前述商铺租赁给发展公司，租赁期限自2007年7月1日至2010年6月30日止。由凯某公司为发展公司的租金提供担保。合同期内发展公司已经按约支付王某某租金。

三、后凯某公司的债权人向市人民法院申请凯旋公司破产，市人民法院于2013年7月11日裁定凯某公司破产。

四、2015年，王某某向市法院起诉，请求确认广场商街B35号房不属于凯某公司的破产财产，应由其本人取回该商品房并办理预告登记。市法院案涉商品房不具备交付条件，王某某尚未取得该商品房为由，驳回了王某某的诉讼请求。

五、王某某不服一审判决，向中院提起上诉，中院维持原判。

六、王某某仍不服，向院申请再审，院以王某某未实际取得案涉房屋所有权，不符合行使取回权的条件为由，驳回了王某某再审申请。

本案中，案涉商品房并未竣工验收，实际不具备交付使用的条件，王某某与凯某公司之间自然也未办理房屋过户登记。虽然王某某与凯某公司签订的合同名称为《商品房买卖合同》，其内容实际为商品房预售。合同第十一条“交接”中明确约定，商品房达到交付使用条件后，双方才进行验收交接。由于案涉房屋所在商业广场项目一直未竣工验收，王单群未实际取得该房屋所有权。

虽然王某某主张其在购买广场商街B35号房时已支付全款，并将房屋出租给发展公司，相当于已经占有房屋，但房屋作为不动产，其权利公示的方式为登记而非占有，王某某应提供房屋产权证书予以证明其已取得广场商街B35号房。故此，三级法院均认为，《破产法》第三十八条规定的取回权行使的前提条件是，取回权人系财产的权利人。由于当事人未对涉案商铺进行所有权变更登记，王某某无法取得涉案商铺的所有权，不具备通过管理人从凯某公司处取回商铺的前提条件，其取回权主张不能成立。故驳回了王某某的诉讼请求。

1. 对于购房者而言，占有房屋并不等同于取得房屋所有权，购买房屋支付房款后，应尽快办理房屋产权变更登记，才算最终取得该房屋的所有权。

2. 与执行异议和执行异议之诉中优先保护购房人的权利不同，破产程序中，并未设定例外规定优先保护购房人的权利，而是严格依据《物权法》规定的不动产变更以登记作为生效要件的规定，以购房人是否登记为所有权人作为判断房屋是否纳入破产财产，用于清偿破产债权的依据。

3. 在建设部门进行的备案登记并不等同于预告登记，不具有物权效力。本案中，王单群主张其已向建设局就案涉房屋进行备案登记，从未主张其已取得案涉房屋，未获法院支持。我们建议，购房人在房屋尚不具备登记条件时，可先向房管部门进行预告登记，加强对房屋的物权效力，待能进行不动产登记时即刻办理不动产登记。

本院经审查认为，本案主要争议焦点是王某某是否可以取回涉案商铺。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定，人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。因此，通过管理人取回财产的前提是取回权人系该财产的权利人。因本案取回权争议的标的系不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，产生不动产物权变动的法律后果必须以依法登记为公示方式。因此，在当事人未对涉案商铺进行所有权变更登记的情况下，王某某无法取得涉案商铺的所有权，不具备通过管理人从凯某公司处取回商铺的前提条件，其取回权主张不能成立。但其可以就该《商品房买卖合同》支付的款项，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国企业破产法》、《最人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等法律规范，在破产程序中主张相应的民事权利。原审判决以交付作为判定不动产物权变动的公示方式虽有不妥，但实体处理并无不当。针对王某某关于债权人会议将其列为合同债权人不当的主张，原审判决认为不属本案审理范围符合法律规定。