因限购而不具备购房资格,能否排除对所购房屋的强制执行?

房地产限购政策直接限制了房屋向特定买受人变动物权的可能，房屋买受人即便满足《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，也不能享有物权期待权，不享有排除强制执行的权利。

一、根据限购政策，2018年4月22日之后，非省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

二、2018年5月，永某公司与上海人关某某签订《商品房买卖合同》，合同签订后关某某支付全部价款并实际入住，其在市无其他住房。

二、因金融借款关系，永某某公司将案涉房屋所在的在建工程以及土地使用权抵押给农商行并办理抵押登记。2018年9月14日，因永某某公司未按照借款合同约定还款，应农商行请求，一中院裁定查封了案涉项目（含关某某购买房屋）。

三、关某某作为案外人对查封行为提出异议，一中院才行中止对案涉房屋的执行。农商行向海南一中院提起执行异议之诉，一中院认定关某某有权排除强制执行，判决解除对房屋查封。

四、农商行不服，上诉至高院。高院二审以关某某不符合限购政策的要求，其购买案涉房屋的行为不能产生物权变动的结果为由改判关某某无权排除执行。

五、关某某不服，向最高法院申请再审，最高法院裁定驳回关池再审申请。

本案是一起典型的处于限购政策中的房屋买受人要求排除强制执行的案例。本案核心争议焦点问题在于关某某是否享有排除强制执行的权利。根据关某某所购房屋情况：（1）关某某在房屋被查封前与永某某公司签订了《商品房买卖合同》；（2）限购政策并非法律、行政法规，不能成为合同无效的事由，故案涉《商品房买卖合同》应认定为有效；（3）关某某已支付了全款并实际入住；（4）关某某在市也无其他住房。结合以上四点，在不考虑限购政策的前提下，关某某完全符合执行异议和复议规定第二十八条或第二十九条规定的房屋买受人的条件，已取得对房屋的物权期待权，有权排除强制执行。但高院认为：“关某某不符合限购政策的要求，其购买案涉房屋的行为不能产生物权变动的结果”，因此不享有物权期待权。

最高法院在再审裁定中，对物权期待权的概念进行了界定。最高法院认为：“物权期待权是指案外人对案涉房屋虽尚不享有《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），即对不动产所有权登记至其名下的期待。”即只有最终能够取得所有权的主体，才有享有物权期待权的可能。但处于限购政策中的房屋买受人，无法请求出卖人为其办理不动产转让登记，因此不可能最终取得所有权，也就不可能成为物权期待权的主体。

基于以上理由，最高法院认为关某某虽然在形式上满足物权期待权的条件，但在实质上不享有物权期待权，无权排除执行。

1. 房地产限购政策限制了不符合购房条件的买受人取得房屋所有权的可能，买受人不可能享有物权期待权，也不享有排除强制执行的权利。物权期待权是当事人对取得物权可能性的期待，没有取得物权可能性的主体不享有物权期待权。房地产限购政策虽然不是法律、行政法规，但属于行政命令。该行政命令直接限制了不符合购房条件的房屋买受人取得房屋所有权可能，属于《合同法》上的不可抗力。因此，没有购房资格的主体不可能对所购房屋享有物权期待权，也不可能根据《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定要去排除强制执行。

2. 房屋买卖应注意遵守限购政策，防止遭受不测。如前所述，限购政策虽然不影响房屋买卖合同效力，但直接影响房屋买卖合同的履行。即便房屋买卖合同有效，但基于限购政策也无法办理过户登记。如所购房屋无法办理过户登记，房屋买受人即无法最终取得所有权，即便实际占有房屋也可能面临诸多不测。

3. 房屋买受人的执行异议在实践中表现形式复杂多样，应谨慎处理。执行异议和执行异议之诉案件是典型的全有或者全无的诉讼，没有中间状态，不同的裁判结果对当事人而言有霄壤之别。根据我们处理大量执行异议和执行异议之诉案件积累的经验来看，关于房屋买受人或者其他不动产买受人排除强制执行的争议在实践中大量存在，但各地裁判观点并未统一。部分案件可能因为细微的差别，最终结果就可能判若云泥。因此，不论是申请执行人还是案外人，在面对相关争议时切勿掉以轻心，应对所有因素作通盘考虑并合理应对，防止一着不慎满盘皆输。

本案中，由于案涉房屋已被人民法院在另案中采取保全措施，案外人某某对永某某公司的债权履行请求权（移转物之所有权的请求）无法实现，关某某遂以与被执行人永某某公司间存在不动产交易关系为由，对案涉房屋提出实体权利排除强制执行的异议，后至本案诉讼。一般认为，前述规定中所涉物权期待权是指案外人对案涉房屋虽尚不享有《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），即对不动产所有权登记至其名下的期待。这显然与关某某所称对有关商品房限购政策改变的期待，或等待取得购房资格的内涵不同。根据原审法院查明的事实，尽管关某某与永某某公司就案涉房屋签订《市商品房买卖合同》，但因其购买案涉房屋不符合当地商品房限购政策，故关某某关于其对案涉房屋享有的物权期待权应优先于房产调控行政管理需要的主张，于法无据，本院不予支持。而原审法院以关某某购买案涉房屋的行为不能产生物权变动的结果，无法请求出卖人永某某公司为其办理不动产转让登记为由，认定关某某对案涉房屋没有物权期待权，并无不当，本院予以认可。此外，根据一般生活经验，购房人交易前了解当地商品房限购政策并不需要特殊的法律专业知识，因此，关某某认为其在购房中已尽到充分的注意义务，不存过错的主张，不能成立。关某某还主张银行监管存在过错，但其并未提供证据予以证明，本院不予支持。

高辉  律师  

现任职位：湖南金州律师事务所，律师 

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