案外人以享有租赁权为由排除案涉房屋的强制交付的，法院应适用案外人异议程序进行审查

案外人以享有租赁权为由排除案涉房屋的强制交付的，因租赁关系存在争议，执行法院不得直接带租拍卖，而应适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议程序进行审查，相关当事人如对该裁定不服的，应通过执行异议之诉解决。

一、2013年9月，关于何某某与泽某某公司等民间借贷纠纷一案，一中院作出本案执行依据（2014）一中法民初字第01092号民事判决书，后原告何某某在被告泽某某公司等因借款3000万元在公司名下案涉房屋设定抵押并取得他项权证。

二、2016年5月23日，因泽某某公司等怠于履行债务，一中院作出（2016）01执328号公告，拟对案涉房屋进行评估、拍卖，限上述房屋的使用人限期申报房屋租赁或其他使用情况，逾期视为无人使用，该院将在公开拍卖后予以强制交付。

三、公告后，三案外人分别申报自己租赁权先于何某某抵押权利形成，日期在前的《房屋租赁合同》各一份，并主张对案涉房屋的租赁权，被执行人泽某某公司对三项租赁事实均认可。

四、2016年8月8日，一中院作出（2016）01执328号执行裁定，对案涉房屋进行带租约拍卖。

五、何某某提出执行异议，请求对案涉房屋进行不带租约拍卖。2016年10月14日，一中院认为不能审查确认案涉房屋的租赁事实虚假，应进行带租约拍卖，并作出（2016）01执异1125号执行裁定，驳回何某某的异议。

六、何某某提起执行复议，认为三案外人提交的《房屋租赁合同》是为帮助被执行人泽某某公司逃避债务，恶意串通而伪造的证据，请求撤销异议裁定。

七、2016年12月28日，高院作出（2016）执复37号执行裁定，驳回何某某的复议申请，维持异议裁定。

八、何某某提起申诉。2019年3月19日，最高法院作出（2018）最高法执监4号执行裁定书，撤销高院复议裁定，一中院带租拍卖执行裁定与异议裁定，发回一中院重新审查。

本案争议在于案外人主张对被执行人名下房屋享有租赁权能否排除房屋强制执行的问题。

首先，案涉房屋的强制执行分为两个层次，一是权属的强制转让，二是强制交付。三案外人主张对案涉房屋享有租赁权，可提出案外人异议。该异议成立的，在法律效果上，虽不能排除案涉房屋的强制转让，但可排除强制交付。

其次，本案中执行法院（一中院）在案涉房屋张贴公告，限期要求房屋使用人向该院书面申报房屋租赁或其他使用情况，逾期未申报的，该院将在公开拍卖后予以强制交付。三名案外人在期限内向法院提交租赁协议，实质上是主张以租赁关系排除法院在租赁期内对案涉房屋的强制交付。

最后，执行法院（一中院）未对三名案外人所提异议进行立案审查，而直接作出带租拍卖裁定，并通过执行异议、复议程序解决租赁关系能否排除执行问题，属于适用程序错误。本案中申请执行人和三名案外人就是否存在租赁关系存在重大争议，执行法院宜将三名案外人的主张纳入案外人异议程序立案审查，并作出裁定，相关当事人如对裁定不服的，应通过执行异议之诉解决。

前事不忘，后事之师。现结合最高法院裁判观点，针对案外人主张对被执行人名下房屋享有租赁权并排除房屋强制执行的相关问题，总结要点如下，供实务参考。

一、案外人租赁权是实体权益，能否排除被执行人名下案涉房屋的强制执行，核心在于租赁权的设立节点。因案涉房屋权属转移，根据买卖不破租赁的原则，并不影响租赁权的实现，故此时案外人异议仅指排除案涉房屋的强制交付或要求法院对案涉房屋带租拍卖。

二、若申请执行人为金钱债权人，因追债执行案涉房屋，则租赁权在案涉房屋保全执行措施之前就成立的，案外人主张租赁权可以排除强制交付。若申请执行人为抵押权人的，其对案涉房屋的变价款具有优先受偿权，则租赁权在案涉房屋抵押之前就成立的，案外人主张租赁权可以排除强制交付，但案外人与被执行人恶意串通、阻碍执行的除外（见延伸阅读，前妻/夫以另一方名下案涉房屋在设定抵押之前签署的长期20年/19年的租赁合同提出的排除强制执行的异议）。

三、案外人以享有租赁权，执行和腾退会侵犯其租赁实体权益为由请求排除案涉房屋强制执行的，法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。但案涉房产查封在前租赁在后，执行法院可根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2008年）第二十六条的规定，解除案外人对案涉房产的占有或者排除妨害，且此时并可适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。

本院认为，本案的争议焦点为三名案外人与泽某某公司之间的租赁关系能否排除执行法院对案涉房屋的强制执行。

人民法院对执行标的物进行司法拍卖，系通过司法行为对执行标的物强制变价并用所得价款清偿被执行人所欠债务，其既包括对执行标的物权属的强制转让，也包括对执行标的物的强制交付。依据相关法律规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出案外人异议。在本案执行过程中，一中院在案涉房屋张贴公告，限期要求房屋使用人向该院书面申报房屋租赁或其他使用情况，逾期未申报的，该院将在公开拍卖后予以强制交付。三名案外人在期限内向法院提交租赁协议，实质上是主张以租赁关系排除人民法院在租赁期内对案涉房屋的强制交付。鉴于本案申请执行人和三名案外人就是否存在租赁关系存在重大争议，执行法院宜将三名案外人的主张纳入案外人异议程序立案审查，并作出裁定，相关当事人如对裁定不服的，应通过执行异议之诉解决。本案中，在是否存在租赁关系有重大事实争议的情况下，一中院未将三名案外人所提异议进行立案审查，直接作出带租拍卖裁定，并通过执行异议、复议程序解决租赁关系能否排除执行问题，适用程序错误。虽然申诉人何某某未将程序错误列为申诉事由，但对重要程序问题，本院可以依职权予以纠正。另外，尽管一中院已经将本案指定区人民法院执行，但依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，本案仍应发回一中院重新审查。

高辉  律师  

现任职位：湖南金州律师事务所，律师 

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