法院单独拍卖房屋或土地导致房地分离,应如何救济?
裁判要旨
执行法院在拍卖土地使用权时，未将该土地上的建筑物一并拍卖处分，造成房地分离的现状，违反法律的强制性规定，该拍卖行为应为无效。
案情简介
一、高院在执行天山公司申请执行物资公司一案中，查封了被执行人物资公司名下位于市土地证号为国用（2000）字第0001798号的土地（下称“上述土地”），并委托拍卖有限公司将该土地进行拍卖。李某某得该宗土地，高院作出（2008）执字第4－2号执行裁定书（下称“4-2号裁定”），确认该宗土地使用权归买受人李某某所有。
二、被执行人物资公司就上述拍卖行为，向高院提出执行异议，认为：上述土地属划拨用地，且未将土地使用权与地上建筑物等一并处理，故请求撤销高院（2008执字第4－2号执行裁定书及对该宗土地的拍卖。高院作出（2011）执二监字第10号执行裁定（下称“10号裁定”）：撤销4-2号裁定，撤销对上述土地使用权的评估拍卖行为。
三、李某某向最高法院申请复议，请求：维持4-2号裁定，撤销10号裁定。最高法院裁定：驳回李某某的复议申请，维持10号裁定。
四、高院退还李某某拍卖款，天山公司、物资公司与北方机械化筑路工程处三方协议将上述土地过户到北方机械化筑路工程处名下。申请执行人天山公司向高院申请终结本次执行程序，高院裁定准予终结。
裁判要点
《物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”
执行法院在拍卖土地使用权时，未将土地上建筑物等一并拍卖处分，该执行行为违反了法律规定。执行法院以执行行为违反法律规定为由，裁定4-2号执行裁定及撤销上述土地使用权的评估拍卖，并无不当。
高辉律师实务经验总结
前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提请当事人注意房地分离时，单独处理房或地是否应遵循房地一体的处理原则结合最高法院的裁定文书，在执行实务中，应重点关注以下内容：
一、当事人需注意执行法院在拍卖土地使用权时，未将该土地上的建筑物一并拍卖处分的，因造成房地分离的现状违反了法律的强制性规定，故该拍卖行为应为无效。此时，当事人可以向法院申请裁定撤销该拍卖裁定和裁定该拍卖行为无效。
二、因房地分离，即便当事人通过生效判决实现债权的方式取得诉争房产并办理了房产证，但因生效法律文书中未涉及争议房产项下的土地使用权，且房屋产权转让并不导致土地使用权一并转让的法律后果，所以在该当事人未依法领取土地使用权证的情况下，又将诉争房产出卖给他人的转让行为因违反行政法规的禁止性规定而无效。
三、此外，关于国有划拨土地转让的问题，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。所以，当事人在转让国有划拨土地时，应注意国有划拨土地的转让须经过有批准权的人民政府予以审批，未经批准的，转让合同无效。
相关法律规定
《物权法》
第一百四十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
第一百九十条 抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权人。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条 下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第四十条第一款 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十一条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
法院判决
以下为该案在最高法院审理阶段关于该事项分析的“本院认为”部分关于拍卖土地使用权时应按房随地走的物权变动原则一并处理地上房屋，否则该拍卖行为应为无效的详细论述和分析。
本院认为，“根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：‘建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。’人民法院强制拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循该条规定。本案执行法院在拍卖上述土地使用权时，未将土地上建筑物等一并拍卖处分，该执行行为违反了法律规定。高院以执行行为违反法律规定为由，裁定撤销（2008）执字第4-2号执行裁定及撤销上述土地使用权的评估拍卖，并无不当。
如果申请复议人认为执行行为给其造成了损失，可通过相关法律途径寻求救济。
综上，裁定：驳回李某某的复议申请；维持高级人民法院（2011）新执二监字第10号执行裁定。”
高辉 律师
现任职位：湖南金州律师事务所，律师
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