生存权优先于抵押权!最高院:即使只付了少量购房款,也可排除强制执行
裁判要旨
在适用商品房消费者支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的标准上，九民纪要及司法实践的做法都作出了巨大的松动，如果非消费者原因导致购房款未缴足百分之五十，或者消费者支付的购房款接近于百分之五十的，且同时满足其他法定条件，可以理解为符合排除强制执行的条件。但是存在因法院查封无法处分等情形除外。
案情简介
一、2003年3月，郄某某与冠某某公司就案涉冠某某公寓签订了商品房买卖合同，但仅支付了购房款40%，且未实际入住。
二、2007年9月，大东区相关部门对冠某某公寓的业主发出通知，因消防设施不到位，不允许入住。
三、2012年1月，因冠某某公司与建行支行之间金融借款合同纠纷，中院将对包括案涉房屋在内的其他房屋由轮候查封转为正式查封。
四、2013年8月，中院裁定申请执行人由建行支行变更为宏某某公司。在执行程序中，郄某某以案外人身份向中院提出执行异议之诉，要求排除宏某某公司的强制执行。
五、中院、高院在审查后认为，郄某某主张其对被执行房屋享有的民事权益足以排除宏某某公司的强制执行。宏某某公司不服向最高院申请再审。
六、最高院认为，虽然郄某某支付的购房款未超过合同约定总价款的百分之五十，但这是因冠某某公司停业及冠某某公司与建行支行之间合同纠纷所致，高院保护购房者郄某某的权益，符合能够排除强制执行的情形。
裁判要点
本案核心焦点是郄某某主张其对宏某某公司、赵某某申请执行的案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？最高法院在民事裁定书中对上述问题予以说理：
1. 案外人是否属于购房消费者。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称《优先权批复》）第一条和第二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《复议规定》）第二十七条规定及原则，本案中，案涉房屋用途为住宅，案外人郄桂敏购买案涉房屋用于居住，且已实际合法居住，属于上述规定中的“消费者”。
2. 案外人支付购房款未超过百分之五十是否足以排除强制执行。虽然案外人郄某某实际支付购房款的金额未超过合同房款的百分之五十，但是这由于冠某某公司及其与建行支行之间纠纷等不可归责于郄某某的客观原因所导致的结果，郄某某本身不存在违约或者过错。因此，高院保护案外人郄某某的民事权益并无不妥，应当予以支持。
高辉律师实务经验总结
相关法律规定
《中华人民共和国民法典》
第二编 合同
第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《中华人民共和国合同法》
第二百八十六条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）
第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
《最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）
125.【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：
一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。
127.【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。
法院判决
以下为最高法院在裁定书中“本院认为”部分就焦点问题的论述：
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，审查的核心问题在于提出执行异议的购房人对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，冠某某公司（甲方）与中国建设银行支行（乙方）于2001年7月签订了《关于同意冠某某大厦销售协议》，约定甲方出售房产的个人住房贷款业务由甲方组织在乙方办理；乙方协助甲方为购房者办理解除抵押手续。郄某某与冠信公司在2003年3月签订了案涉冠信公寓房屋买卖合同，一审法院于2012年1月由轮候查封转为查封，故二审判决认定郄某某与冠某某公司在人民法院查封案涉房屋之前签订了合法有效的书面买卖合同，有事实依据，并无不当。郄某某支付购房款128536元后，陆续就案涉房屋交付了电梯费、供暖费、物业费等费用，办理了燃气使用证并实际装修入住。
郄某某名下虽有两处房产，但两处房产《房屋电子登记（簿）查询证明》显示房屋用途为商业。宏某某公司并未举示证据证明郄某某名下上述两处房产属于用于居住的房屋。虽然郄某某已支付的购房价款未超过合同约定总价款的百分之五十，但系由于冠某某公司停业及冠某某公司与中国建设银行支行履行合同产生纠纷等原因使得郄某某一直无法办理按揭贷款手续支付剩余购房款。二审法院基于郄某某对未继续支付购房款不存在过错及对购房者生存权益的维护，认定郄某某不应承担已付价款未超过合同约定总价款百分之五十的不利后果，并认定郄某某符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除强制执行的情形，认定事实及适用法律并无不当。宏某某公司提出的二审法院准许不具备诉讼代理人资格的人员参加诉讼等程序违法情形不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形，本院对此不予审查。
高辉 律师
现任职位：湖南金州律师事务所，律师
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上一条： 实际施工人对外借款,债权人能否要求被挂名的公司还款?
下一条： 银行在协助冻结被执行人账户之外另立新账户并发放款项的,是否承担追回责任?