承租人不服以物抵债裁定，应通过执行异议和复议程序寻求救济
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裁判要旨
承租人提出执行法院的拍卖和以物抵债裁定侵害了其对涉案房产的租赁权和优先购买权的异议，依法应按利害关系人的执行行为异议进行处理。
案情简介
裁判要点
本案的核心法律问题有两个：一是本案应确定为执行行为异议还是案外人异议；二是谢某某在法院查封之后承租涉案房产，并以此为由主张对涉案房产继续占有、使用和行使优先购买权，能否得到支持。
关于本案应确定为执行行为异议还是案外人异议的问题，根据《执行异议和复议规定》第五条、第七条的规定，当事人以外的公民、法人和其他组织认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的，可以作为利害关系人提出执行行为异议，应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。另外，案外人异议系案外人基于对执行标的主张实体权利提出的异议，而租赁权并非对执行标的享有实体权利，该权利存在与否不能成为阻止法院采取强制执行措施的理由。因此，本案中，谢某某因与国公司签订《租赁合同》而主张承租权和优先购买权，其提出执行法院的拍卖和以物抵债措施侵害了其对涉案房产的租赁权和优先购买权的异议，依法应按利害关系人的执行行为异议进行处理。
关于谢某某在法院查封之后承租涉案房产，并以此为由主张对涉案房产继续占有、使用和行使优先购买权，能否得到支持的问题，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。” 本案中，国公司在法院查封之后出租涉案房产，违反上述法律规定，由此给申请执行人造成的损失应承担法律责任；申请复议人谢某某在法院查封之后承租涉案房产，并以此为由主张对涉案房产继续占有、使用和行使优先购买权，不应得到支持。
高辉律师实务经验总结
一、承租人不服以物抵债裁定，其提出执行法院的拍卖和以物抵债措施侵害了其对涉案房产的租赁权和优先购买权的异议，依法应按利害关系人的执行行为异议进行处理。《执行异议和复议规定》第七条第一款第一项的规定：“当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的以物抵债执行措施违法的，法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。” 根据《执行异议和复议规定》第五条的规定，当事人以外的公民、法人和其他组织，认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的，可以作为利害关系人提出执行行为异议。可见，承租人享有的租赁权并非对执行标的享有实体权利，因此，不适用民事诉讼法第二百二十七条规定的案外人异议程序，应按利害关系人的执行行为异议进行处理。
二、承租人在法院查封之后承租涉案房产，并以此为由主张对涉案房产继续占有、使用和行使优先购买权的，不能对抗申请执行人的强制执行申请；承租人在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，有权在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。《查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”《执行异议和复议规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”可见，“先租赁后查封”，承租人享有的租赁权适用“买卖不破租赁”的原则，有权在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。
三、承租人对以物抵债裁定提异议，应在执行程序终结前提出。承租人对以物抵债裁定提异议时，其身份属于“利害关系人”，适用民事诉讼法第二百二十五条规定的执行行为异议和复议程序。《执行异议和复议规定》第六条第一款规定：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。”另外，执行标的物已执行完毕不能等同于执行程序终结，债权人有权在以物抵债裁定的执行标的物执行完毕后，执行程序终结前，对其他债权人申请以物抵债的裁定提出执行异议。
相关法律规定
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第五条 有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：
（一） 认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；
（二） 认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；
（三） 认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；
（四） 认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；
（五） 认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。
第七条 当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：
（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；
（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；
（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。
被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。
除本规定第十九条规定的情形外，被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。
第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》
32．被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二十四条 被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。
《民事诉讼法》
第二百二十五条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
法院判决
以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十四条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封和处置被执行人的财产；被执行人或其他人擅自处分已被查封财产的，人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任；被执行人就已经查封的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。本案中，中院在执行案件时依法查封被执行人国公司的房产，向房产管理部门送达了执行裁定书和协助执行通知书，并进行了公示，国公司在法院查封之后出租涉案房产，违反上述法律规定，由此给申请执行人造成的损失应承担法律责任；申请复议人谢某某在法院查封之后承租涉案房产，并以此为由主张对涉案房产继续占有、使用和行使优先购买权，违反上述法律规定，依法不予支持。中院对涉案房产的查封和处置并无不妥，认定谢某某对涉案房产的租赁权不受法律保护、不享有优先购买权，并以（201）中法执字第173—3号执行裁定书，裁定将涉案房屋抵债给申请执行人，以（201）中法执异字第18号执行裁定书，裁定驳回谢某某的异议请求，符合法律规定，应予以维持。
关于本案是否应当审查谢某某与国公司签订的《租赁合同》效力的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，对于被执行人擅自处分被查封的财产，与第三人签订租赁合同，执行异议和复议程序要解决的是该租赁和占有是否能对抗申请执行人、是否能阻止法院执行的问题，而租赁合同效力问题不是本案执行异议和复议过程中审查和裁定的内容。因此，当事人之间就租赁合同效力的争议，在本案中本院不予审查，当事人可以通过诉讼程序或其他法律途径处理。
关于本案应确定为执行行为异议还是案外人异议的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第七条的规定，当事人以外的公民、法人和其他组织认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的，可以作为利害关系人提出执行行为异议，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。本案中，谢某某因与国公司签订《租赁合同》而主张承租权和优先购买权，其提出执行法院的拍卖和以物抵债措施侵害了其对涉案房产的租赁权和优先购买权的异议，依法应按利害关系人的执行行为异议进行处理。另外，案外人异议系案外人基于对执行标的主张实体权利提出的异议，而租赁权并非对执行标的享有实体权利，该权利存在与否不能成为阻止法院采取强制执行措施的理由。因此，本案不适用案外人异议的法律规定，中院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查是正确的。
综上，申请复议人谢某某在法院查封被执行人国公司的房产之后，与国公司就该涉案房产签订《租赁合同》，并以此为由主张对涉案房产享有租赁权和优先购买权、请求撤销中院的相关裁定，理由不成立。中院驳回谢某某的异议请求是正确的，依法应予以维持。
高辉 律师
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上一条： 胜诉后达成和解但债务人在申请执行期限内未履行和解协议的，债权人可基于和解协议另行起诉
下一条： 未经公司内部表决，实控人出借公司资金给关联公司，构成挪用资金罪