小产权房”的归属如何认定?能否作为遗产继承?

1、北京高院发布的《关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》曾就小产权房分割继承问题提出司法指导性意见。其中第三十五条规定：“【小产权房分割】对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，可以对其使用做出处理。在处理使用时，人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时，能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行给予适当补偿。”“小产权房”的认定和处理属于有关行政机关的职权范围；审判机关对“小产权房”的确权纠纷不予处理；但审判机关可对符合条件的“小产权房”的使用归属进行分割。

2.购买“小产权房”要谨慎！

小产权房作为在农村集体土地上建设的房屋，因为未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不属于法律概念，该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。鉴于小产权房与城市国有土地上的房屋存在的以上差异，因此国家限制城镇居民取得小产权所有权而仅能取得使用权，小产权房仅能在本集体经济组织内进行有限的流转。故我们建议，城市居民应充分预见到购买小产权可能带来的不确定风险，尤其是不能取得小产权房所有权的风险，因无法最终取得所有权，在未来出现纠纷很难维权，甚至在国家政策变化时，可能连使用权都无法保证。

法院判决

以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：

高某所书写的《特此声明》符合法律规定的遗赠遗嘱的形式要件。周某某对《特此声明》的真实性不予认可，但未能提供相反证据予以佐证。高某某去世后，罗某某在法律规定的时限内明确表示接受赠与。诉争房产属于限制交易的小产权房，当前，虽然尚不能依法进行物权登记或变更登记，但高某某出资购买并居住使用多年，亦属于法律意义上的物，其能够为权利人占有、使用、收益。罗某某起诉时表明接受遗赠遗嘱并要求确认诉争房屋的使用权，于法有据。