地震中倒塌房屋是否继续偿还房贷
2014/5/4 19:10:04
2011年10月，贾某在县城购买住房一套，并将产权登记在自己名下，同时以房屋按揭方式与某银行签订还款协议。2013年4月，贾某所在县城发生地震，导致贾某所购房屋倒塌，针对贾某房屋倒塌后，贾某是否应该继续偿还按揭贷款，众说纷纭。
【分歧】
对于贾某房屋倒塌后，贾某是否应该继续偿还按揭贷款，主要存在以下两种意见：
第一种意见认为，因不可抗力致使合同目的不能实现的，合同自然解除。因此，贾某的房屋因地震这一不可抗力因素灭失，其与银行签订的抵押贷款合同自然解除，贾某无需继续偿还银行贷款。
第二种意见认为，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。因此，贾某作为房主，已经取得房屋所有权，在交付后产生的风险应该由贾某自行承担，故贾某应该继续偿还银行贷款。
【管析】
笔者同意第二种意见，具体理由如下：
首先，从合同风险转移规则角度讲，风险负担，是指非可归责于任何一方当事人的原因，标的物发生的毁损灭失的损失承担。风险转移不仅适用于动产，而且也适用于不动产。《合同法》第142条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。可知，我国法律对风险负担，采取交付主义与所有权主义相结合原则。具体到本案，贾某以按揭方式购买房屋，已经办理了产权登记，意味着开发商已经将房屋交付给了贾某，同时贾某亦取得了房屋的所有权。按上述法律规定，标的物在交付之后，风险转移到了贾某这方，因此贾某应该承担该风险，需要继续向银行偿还贷款。
其次，从抵押权的法律属性角度讲，抵押是指债务人或第三人以一定财产作为清偿债务担保的法律行为，债务人不履行到期债务，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。房产抵押贷款则是指借款人以已购商品住房进行抵押。《担保法》第58条规定：“当抵押物灭失时抵押权归于消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产”。本案中，贾某的房屋因地震而灭失，以房屋设置的抵押权随即也消灭，但抵押权的消灭并不必然导致债权的消灭。同时，我国采用的是房屋和土地分离的原则，若土地使用权也在银行进行了抵押，那么房屋的灭失并不必然导致抵押权的当然消灭，银行还可以对抵押的土地使用权行使抵押权。因此，贾某的银行按揭贷款不因房屋的灭失而消灭，银行的债权不因抵押物权的灭失而消灭，故贾某应该继续向银行偿还贷款。
综上，无论从合同风险转移的角度还是抵押权的法律属性角度讲，贾某对银行的债务均没有消灭，故贾某房屋的倒塌，不影响其向银行继续偿还贷款。
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第一种意见认为，因不可抗力致使合同目的不能实现的，合同自然解除。因此，贾某的房屋因地震这一不可抗力因素灭失，其与银行签订的抵押贷款合同自然解除，贾某无需继续偿还银行贷款。
第二种意见认为，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。因此，贾某作为房主，已经取得房屋所有权，在交付后产生的风险应该由贾某自行承担，故贾某应该继续偿还银行贷款。
【管析】
笔者同意第二种意见，具体理由如下：
首先，从合同风险转移规则角度讲，风险负担，是指非可归责于任何一方当事人的原因，标的物发生的毁损灭失的损失承担。风险转移不仅适用于动产，而且也适用于不动产。《合同法》第142条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。可知，我国法律对风险负担，采取交付主义与所有权主义相结合原则。具体到本案，贾某以按揭方式购买房屋，已经办理了产权登记，意味着开发商已经将房屋交付给了贾某，同时贾某亦取得了房屋的所有权。按上述法律规定，标的物在交付之后，风险转移到了贾某这方，因此贾某应该承担该风险，需要继续向银行偿还贷款。
其次，从抵押权的法律属性角度讲，抵押是指债务人或第三人以一定财产作为清偿债务担保的法律行为，债务人不履行到期债务，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。房产抵押贷款则是指借款人以已购商品住房进行抵押。《担保法》第58条规定：“当抵押物灭失时抵押权归于消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产”。本案中，贾某的房屋因地震而灭失，以房屋设置的抵押权随即也消灭，但抵押权的消灭并不必然导致债权的消灭。同时，我国采用的是房屋和土地分离的原则，若土地使用权也在银行进行了抵押，那么房屋的灭失并不必然导致抵押权的当然消灭，银行还可以对抵押的土地使用权行使抵押权。因此，贾某的银行按揭贷款不因房屋的灭失而消灭，银行的债权不因抵押物权的灭失而消灭，故贾某应该继续向银行偿还贷款。
综上，无论从合同风险转移的角度还是抵押权的法律属性角度讲，贾某对银行的债务均没有消灭，故贾某房屋的倒塌，不影响其向银行继续偿还贷款。
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