物业公司能擅自对业主断水断电吗？

【问题咨询】

北京的李先生说：2013年4月，法院判决其与某开发商解除房屋买卖合同关系，判令其在指定期限内将房屋退还给开发商，因该开发商至今没有出现，案件一直无法执行。但物业公司却将其住宅的电表拆除，造成房屋断电。李先生无奈，遂外出租房并向该区公证处申请了证据保全。李先生想问：他能否起诉物业公司要求其立即恢复照明用电、重新安装被拆电表并赔偿自己的损失呢？

【律师解答】

本案的核心问题是：物业公司是否有权擅自拆除电表，对住户采取限电措施。

在日常生活中经常有物业公司因催缴物业费，擅自给业主断电、断水的情况发生，那么这种做法是否合法呢？物业管理区域内存在的物业服务合同与供用电、水合同是各自独立的合同，涉及不同的合同当事人。供用电、水合同的相对人是电力、自来水供应公司，有权利采取停止供电供水的只能是电力、自来水供应公司。即使物业管理企业与业主存在业主不交纳物业服务费、物业管理企业有权停止供水供电的约定，该约定也是无效的，因该约定侵犯了供水供电公司的权利。即使是供水供电公司授权物业管理企业代收水电费并可以采取停止供水供电措施的，物业管理企业只能以此手段催缴水电费，而没有权利以此催收物业服务费。

因此，物业公司作为物业管理单位，有对小区业主提供物业管理及维护相应设备的义务，在法院执行案件尚未终结、房屋所有权尚未转移的情况下，对李先生名下的房屋采取断电行为，侵犯了原告李某对房屋的使用权，应当承担相应的法律责任。

另外需要注意的是。李先生为了维护自身权利，及时采取了证据保全的措施，这一举措会在案件审理过程中起到关键作用。在物业管理纠纷中，业主取证难是一个突出的问题。当业主合法权益被侵犯时，可以向公证部门申请证据保全。在司法实践中，公证部门出具的证明材料具有极强的证明力，从而可以在庭审中取得一个相对优势的地位。

因此，物业公司应立即恢复照明用电、重新安装被拆电表并赔偿李先生的损失。

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