只承租房屋一部分对整体房屋有优先购买权吗？

【问题咨询】

     王先生说：其于2011年1月租了张某的一套房屋，房屋为两室一厅一厨一卫，但王先生只租了其中的一大间和厨房。租赁合同规定，双方两年续约一次，但2013年1月份续签完合同不久张某就去世了，房子由其子张某某继承。今年5月初，张某某告诉王先生房子要卖了让王先生搬走。王先生考虑到自己现在有经济能力购买该房，就告诉张某某他也想买下这套房子，但张某某不同意。王先生想问：他只租了房屋的一部分，对该房屋享有优先购买权吗？            

【律师解答】

《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”但是，关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，并没有明确的规定。但最高人民法院2005年7月26日给江苏高级人民法院《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》中明确规定：“可以从以下两个方面综合考虑，第一、从房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性比较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二、从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权，反之则不宜认定对全部房屋享有优先购买权。”

根据上述规定，从房屋的使用功能上看王某所承租的一大间和厨房，符合属于与房屋的其他部分不可分、使用功能整体性比较明显的情况，所以王先生对该房屋享有优先购买权。另外，王某也可以从其承租的部分房屋占全部房屋的比例进行主张，如果王先生所承租的部分房屋占全部房屋一半以上，则他也可以据此主张优先购买权。

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