购房俱乐部会员能否对房屋预售许可提起诉讼
2014/5/25 15:58:50
案情
2011年11月4日，江苏省溧阳市住建委收到万恒公司要求颁发商品房预售许可证的申请，万恒公司同时向溧阳市住建委递交了项目批文、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等材料。溧阳市住建委受理后进行了调查、审核，制作了现场笔录。2011年11月8日，溧阳市住建委依据《中华人民共和国行政许可法》第三十八条之规定，作出溧房许准字[2011]第46号准予行政许可决定书，对万恒公司申请的阳光城市南和园10#楼、16#楼商品房预售许可事项准予行政许可，并向万恒公司核发了溧（2011）房预售证第（046）号《常州市商品房预售许可证》。蔡勤等96人在商品房预售许可证核发前均向万恒公司缴纳了5000元/人的会员费，成为购房俱乐部会员。蔡勤等96人主张，万恒公司在广告中承诺的预售房价为“铁定低于7000元/平方米”，预售前却违反承诺，将房价提高到9000元/平方米，溧阳市住建委的发证行为侵害了其合法权益，遂诉至法院，请求撤销上述商品房预售许可证。
裁判
江苏省溧阳市人民法院经审理认为，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。国家对商品房预售加强管理，系为维护商品房交易双方的合法权益，商品房预售方案需要一房一价备案，但商品房预售许可证不对预售商品房的价格进行干预。蔡勤等96人向万恒公司交纳会员费成为购房俱乐部会员的目的，系为享受会员购房的相关服务和优惠。由于商品房预售许可证并不对预售商品房的价格进行干预，因此，蔡勤等96人所主张的因万恒公司违反承诺抬高房价导致的权益损害并非由商品房预售许可行为引发，而系其与万恒公司之间的民事权益纠纷，即蔡勤等96人与被诉预售许可行为不存在法律上的利害关系。法院裁定：驳回蔡勤等96人的起诉。
蔡勤等96人不服一审判决，提起上诉。
江苏省常州市中级人民法院审理后认为，蔡勤等96人的上诉理由不能成立，裁定：驳回上诉，维持原裁定。
评析
《最高人民法院关于执行（中华人民共和国行政诉讼法）若干问题的解释》第十二条规定，“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”本案的争议焦点为，蔡勤等96人与被诉预售许可行为是否存在法律上的利害关系，即蔡勤等96人是否具备本案原告的诉讼主体资格。
参照建设部《城市商品房预售管理办法》的相关规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业申请预售许可，应当提交商品房预售许可申请表、开发企业的《营业执照》和资质证书、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明、工程施工合同及关于施工进度的说明、商品房预售方案等证件及资料。国家对商品房预售加强管理，系为维护商品房交易双方的合法权益，商品房预售方案需要一房一价备案，但商品房预售许可证不对预售商品房的价格进行干预。
判断法律上利害关系的要素有二：一是当事人的权益受到损害或有受到损害的现实可能性；二是权益损害与具体行政行为具有因果关系，即具体行政行为是因，权益损害是果。蔡勤等96人向万恒公司交纳会员费成为购房俱乐部会员的目的，系为享受会员购房的相关服务和优惠。由于商品房预售许可证并不对预售商品房的价格进行干预，因此，蔡勤等96人所主张的因万恒公司违反承诺抬高房价导致的权益损害并非由商品房预售许可行为引发，而系其与万恒公司之间的民事权益纠纷，即蔡勤等96人所主张的权益损害与被诉具体行政行为不具有因果关系。
鉴于蔡勤等96人与被诉预售许可行为不存在法律上的利害关系，法院裁定驳回其起诉是正确的。
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2011年11月4日，江苏省溧阳市住建委收到万恒公司要求颁发商品房预售许可证的申请，万恒公司同时向溧阳市住建委递交了项目批文、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等材料。溧阳市住建委受理后进行了调查、审核，制作了现场笔录。2011年11月8日，溧阳市住建委依据《中华人民共和国行政许可法》第三十八条之规定，作出溧房许准字[2011]第46号准予行政许可决定书，对万恒公司申请的阳光城市南和园10#楼、16#楼商品房预售许可事项准予行政许可，并向万恒公司核发了溧（2011）房预售证第（046）号《常州市商品房预售许可证》。蔡勤等96人在商品房预售许可证核发前均向万恒公司缴纳了5000元/人的会员费，成为购房俱乐部会员。蔡勤等96人主张，万恒公司在广告中承诺的预售房价为“铁定低于7000元/平方米”，预售前却违反承诺，将房价提高到9000元/平方米，溧阳市住建委的发证行为侵害了其合法权益，遂诉至法院，请求撤销上述商品房预售许可证。
裁判
江苏省溧阳市人民法院经审理认为，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。国家对商品房预售加强管理，系为维护商品房交易双方的合法权益，商品房预售方案需要一房一价备案，但商品房预售许可证不对预售商品房的价格进行干预。蔡勤等96人向万恒公司交纳会员费成为购房俱乐部会员的目的，系为享受会员购房的相关服务和优惠。由于商品房预售许可证并不对预售商品房的价格进行干预，因此，蔡勤等96人所主张的因万恒公司违反承诺抬高房价导致的权益损害并非由商品房预售许可行为引发，而系其与万恒公司之间的民事权益纠纷，即蔡勤等96人与被诉预售许可行为不存在法律上的利害关系。法院裁定：驳回蔡勤等96人的起诉。
蔡勤等96人不服一审判决，提起上诉。
江苏省常州市中级人民法院审理后认为，蔡勤等96人的上诉理由不能成立，裁定：驳回上诉，维持原裁定。
评析
《最高人民法院关于执行（中华人民共和国行政诉讼法）若干问题的解释》第十二条规定，“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”本案的争议焦点为，蔡勤等96人与被诉预售许可行为是否存在法律上的利害关系，即蔡勤等96人是否具备本案原告的诉讼主体资格。
参照建设部《城市商品房预售管理办法》的相关规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业申请预售许可，应当提交商品房预售许可申请表、开发企业的《营业执照》和资质证书、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明、工程施工合同及关于施工进度的说明、商品房预售方案等证件及资料。国家对商品房预售加强管理，系为维护商品房交易双方的合法权益，商品房预售方案需要一房一价备案，但商品房预售许可证不对预售商品房的价格进行干预。
判断法律上利害关系的要素有二：一是当事人的权益受到损害或有受到损害的现实可能性；二是权益损害与具体行政行为具有因果关系，即具体行政行为是因，权益损害是果。蔡勤等96人向万恒公司交纳会员费成为购房俱乐部会员的目的，系为享受会员购房的相关服务和优惠。由于商品房预售许可证并不对预售商品房的价格进行干预，因此，蔡勤等96人所主张的因万恒公司违反承诺抬高房价导致的权益损害并非由商品房预售许可行为引发，而系其与万恒公司之间的民事权益纠纷，即蔡勤等96人所主张的权益损害与被诉具体行政行为不具有因果关系。
鉴于蔡勤等96人与被诉预售许可行为不存在法律上的利害关系，法院裁定驳回其起诉是正确的。
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