商铺整体出租是否须经所有业主同意
2014/5/25 16:01:10
【案情简介】
2002年4月起至2008年3月期间，潘某将其所有的56号商铺出租给他人使用，之后商铺一直闲置。2007年下半年起，因各商铺分散经营收益欠佳，二层商铺中除潘某之外的其余产权人委托大厦业主办公室按照整体招租方案进行对外整体招租，将各自商铺的隔墙、门、吊顶等拆除与整个二楼连通成一个大卖场。2008年8-10月期间，大厦二层95户业主中除潘某之外的其他业主签订《合伙合同》，约定各合伙人将现有分隔的小间铺面统一委托合伙人办公室拆除隔墙，进行整层统一招租，以使合伙人获得较好的回报。2009年7月，在未获得潘某许可的情况下，56号商铺被拆除，二层连通成了大场地。2009年9月15日，业主办在未获得潘某授权的情况下与某商务会所签订了《房屋租赁合同》，商务会所租用包括潘某56号商铺在内的95间房屋用于开设KTV娱乐业，租期八年，租金从第二年开始每年在上一年租金的基础上逐年递增3%。合同签订后，大厦二楼随即交由商务会所使用并支付租金。
【法院判决】
一审法院对潘某要求确认《房屋租赁合同》中涉及其所有的商铺的租赁协议无效及要求业主办拆除其商铺上搭建的建筑、装修，并将该商铺归还其的诉请不予支持。潘某不服，向桂林市中级人民法院提起上诉。广西桂林市中院判决驳回上诉，维持原判。
【法理评析】
虽然56号商铺被拆除以及与承租人签订《房屋租赁协议》均是在未获得原告授权的情况下进行的，但之所以智能大厦二楼大部分业主同意将各自商铺的隔墙、门、吊顶等拆除，以便整个二层连通成一个大卖场进行整体招租，系因为各商铺分散经营的格局使众业主无法获得理想的租金收益。在此情况下，通过将二层房产整体出租给他人使用，无疑是一种能较好地发挥物的效用的选择，此举不仅符合大多数业主的意愿，亦是原告最现实的收益方式，且并未使两原告的租金收益受到损害，该事实通过原告商铺在2002年4月至2008年3月期间租金数额逐年递减，2008年3月之后一直闲置的事实，以及二层房产在商务会所公司使用后，原告每月所能获得的、较以往有所增长且逐年递增的租金收入足以证明。
根据《中华人民共和国民法通则》第七条：“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序”的规定，虽然原告为56号商铺的产权所有人，但该商铺作为智能大厦二楼95间商铺的一部分，在包括原告在内的众业主均因分散的商铺经营格局无法获得理想收益的情况下，原告在行使所有权时应当受到二层其他业主权利的限制。鉴于包括原告在内的智能大厦二层房产已由商务会所公司整体使用，原告在将其商铺收回后不仅不能发挥该部分房产的经济效用，而且违背了大多数商铺业主的意愿，影响了商务会所的对外经营，此举不仅使各方当事人的利益受损，且造成了社会财富的浪费，不利于社会经济的发展。据此，潘先生应按《房屋租赁合同》及《合伙合同》的约定享受权利及履行义务。
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2002年4月起至2008年3月期间，潘某将其所有的56号商铺出租给他人使用，之后商铺一直闲置。2007年下半年起，因各商铺分散经营收益欠佳，二层商铺中除潘某之外的其余产权人委托大厦业主办公室按照整体招租方案进行对外整体招租，将各自商铺的隔墙、门、吊顶等拆除与整个二楼连通成一个大卖场。2008年8-10月期间，大厦二层95户业主中除潘某之外的其他业主签订《合伙合同》，约定各合伙人将现有分隔的小间铺面统一委托合伙人办公室拆除隔墙，进行整层统一招租，以使合伙人获得较好的回报。2009年7月，在未获得潘某许可的情况下，56号商铺被拆除，二层连通成了大场地。2009年9月15日，业主办在未获得潘某授权的情况下与某商务会所签订了《房屋租赁合同》，商务会所租用包括潘某56号商铺在内的95间房屋用于开设KTV娱乐业，租期八年，租金从第二年开始每年在上一年租金的基础上逐年递增3%。合同签订后，大厦二楼随即交由商务会所使用并支付租金。
【法院判决】
一审法院对潘某要求确认《房屋租赁合同》中涉及其所有的商铺的租赁协议无效及要求业主办拆除其商铺上搭建的建筑、装修，并将该商铺归还其的诉请不予支持。潘某不服，向桂林市中级人民法院提起上诉。广西桂林市中院判决驳回上诉，维持原判。
【法理评析】
虽然56号商铺被拆除以及与承租人签订《房屋租赁协议》均是在未获得原告授权的情况下进行的，但之所以智能大厦二楼大部分业主同意将各自商铺的隔墙、门、吊顶等拆除，以便整个二层连通成一个大卖场进行整体招租，系因为各商铺分散经营的格局使众业主无法获得理想的租金收益。在此情况下，通过将二层房产整体出租给他人使用，无疑是一种能较好地发挥物的效用的选择，此举不仅符合大多数业主的意愿，亦是原告最现实的收益方式，且并未使两原告的租金收益受到损害，该事实通过原告商铺在2002年4月至2008年3月期间租金数额逐年递减，2008年3月之后一直闲置的事实，以及二层房产在商务会所公司使用后，原告每月所能获得的、较以往有所增长且逐年递增的租金收入足以证明。
根据《中华人民共和国民法通则》第七条：“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序”的规定，虽然原告为56号商铺的产权所有人，但该商铺作为智能大厦二楼95间商铺的一部分，在包括原告在内的众业主均因分散的商铺经营格局无法获得理想收益的情况下，原告在行使所有权时应当受到二层其他业主权利的限制。鉴于包括原告在内的智能大厦二层房产已由商务会所公司整体使用，原告在将其商铺收回后不仅不能发挥该部分房产的经济效用，而且违背了大多数商铺业主的意愿，影响了商务会所的对外经营，此举不仅使各方当事人的利益受损，且造成了社会财富的浪费，不利于社会经济的发展。据此，潘先生应按《房屋租赁合同》及《合伙合同》的约定享受权利及履行义务。
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