律师分析农村房屋买卖纠纷增多原因分析及解决对策
2014/5/31 21:16:37
近年来，随着城乡一体化工作的快速推进，日照经济技术开发区法院所辖的多个村居均面临大面积拆迁，因拆迁产生的农村私有房屋买卖合同纠纷以及与该纠纷相关的分家析产、继承等纠纷明显增加。为化解纠纷，维护基层稳定，开发区法院对农村房屋买卖纠纷案件的特点、原因进行专项调研，并提出妥善化解该类纠纷的对策建议。
一、农村房屋买卖纠纷案件的基本情况和特点
2010年—2013年，我院共受理房屋买卖合同纠纷案件61件，其中农村私有房屋买卖合同纠纷案件35件。这35起案件中，2010年7件，2011年8件，2012年10件，2013年10件，均占当年房屋买卖纠纷的50%以上，并呈逐年上升趋势。该类案件主要呈现以下特点：
一是从诉讼主体来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并返还房屋；
二是从买卖双方身份来看，出卖人主要是农村村民，买受人为城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；
三是从履行情况来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人居住并给付了房款，但多未变更房屋产权及宅基地使用权手续。
四是从交易时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；
五是从房屋现状来看，大多为房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。
二、农村房屋买卖纠纷增多的原因
1、市场原因
随着土地增值以及土地征用、房屋拆迁等原因，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，房屋拆迁产生的巨大利益与卖房人所得的卖房款之间形成了强烈反差，已经出卖房屋的农村村民，或者出卖了农村房屋的城镇居民反悔，起诉要求确认房屋买卖合同无效，想法设法收回房屋。
2、政策原因
1999年5月6日发布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：农要的住宅不得向城市居民出售。2004年11月国地资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。2009年6月，国土资源部要求各地严查“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。2009年9月，国土部下发通知，再次叫停小产权房。这些政策规定的相继出台，成为卖房户要求确认合同无效的主要依据。
3、主观原因
当前，随着各种利益格局的调整，人们的思想观念正发生着深刻的变化，有的片面性追求经济利益最大化，不再将诚实信用作为房屋交易行为的基本原则，城中村的改造、房屋拆迁补偿带来的巨大利益使得他们不惜撕毁当时的协议，以寻求经济利益的最大化。
三、农村私有房屋买卖纠纷审理中应注意的问题
为维护交易秩序，促进基层稳定，农村私有房屋买卖纠纷案件审理应坚持以下原则：
1、慎重认定无效原则。农村私有房屋买卖合同原则上应当认定无效。理由是：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有。由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”目前，农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。第二，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。第三，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。
2、尽量维护买方利益原则。维护买方利益是法院在审理该类案件的优先选择。这既是维护社会诚信的需要，也是维护社会稳定的需要。对农村房屋买卖一旦认定无效，要充分考虑房屋的增值部分，并适当倾向于买受人，维护买受人的权益。司法实践中，可以按照“出售房产后，出卖方反悔造成买受方的信赖利益损失，根据过错程度要求出卖方承担”的思路，要求出卖方的给予买受人一定比例的经济补偿，即通过鉴定等方式确认房屋本身价格和宅基地范围内房屋占地的区位补偿价格，计算两者的合计数额为现房屋价值，由出卖方按照比例承担主要过错责任。
四、妥善化解农村私有房屋买卖合同纠纷的对策建议
农村私有房屋买卖合同认定无效的后果为退还房屋，极大地影响买受人的居住状态，极易形成不稳定因素。为妥善化解该类纠纷，该院建议：
第一，把紧立案关。农村房屋买卖不仅仅是一个法律问题，更是一个特殊国情下引发的特殊社会问题，在目前的体制下，很难找到彻底有效的办法来解决，预后效果较差。因此，要严格把住农村拆迁安置类房屋买卖纠纷的案件入口，慎重立案，对于可以不受理的案件尽量不受理，不对其进行过多的司法干预，把问题交由村民自治组织或者行政机关采取调解方式处理，避免形成诉讼导向，出现农村房屋买卖纠纷“诉讼爆炸”现象，影响城中村改造进程。
第二，坚持“调解优先，调判结合”。对于已经受理正在审理的该类纠纷，应加大调解力度，协调双方当事人之间缩小矛盾分歧，达成和解。针对拆迁村居实际情况进行调研，了解不同村居的特殊情况，制定不同的调解方案，按照平等、自愿、公平、诚实信用原则，综合平衡双方的利益，促进矛盾纠纷的妥善解决。
第三，坚持法律效果和社会效果的有机统一。在处理农村房屋买卖纠纷时应当充分考虑历史因素，对农村房屋买卖行为进行考量，并照顾现有房屋居住使用以及新建、翻建、增值等情况，对案件进行事实认定。
第四，统一法律适用标准。在尊重现有法律规定的基础上适当考虑案件特殊性如当事人身份、买卖房屋时的过错程度，现有房屋居住现状等，审慎处理。农村房屋买卖行为确认无效后，应当启动对应的当事人利益补偿机制，确定补偿标准，使双方当事人合法利益得到应有保障。
第五，加大法制宣传力度，正确引导社会舆论。定期向社会媒体通报相关农村房屋买卖案件的审判情况，形成正确的舆论导向和社会评价。加强与乡镇（街道）党委政府、司法所合作，加大对村委会、司法所关于农村房屋买卖纠纷调解工作的指导力度。联合房管部门、土地管理部门进村入户，广泛宣传《合同法》、《土地管理法》及有关行政法规、政策文件，增强广大城乡居民法律意识，使之认识到农村私有房屋交易行为的特殊性、高风险性及由此产生的矛盾隐患和不良后果，从根源上减少此类交易行为的发生。
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上一条： 同案不同判”的成因分析
下一条： 合同审查注意要点
一、农村房屋买卖纠纷案件的基本情况和特点
2010年—2013年，我院共受理房屋买卖合同纠纷案件61件，其中农村私有房屋买卖合同纠纷案件35件。这35起案件中，2010年7件，2011年8件，2012年10件，2013年10件，均占当年房屋买卖纠纷的50%以上，并呈逐年上升趋势。该类案件主要呈现以下特点：
一是从诉讼主体来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并返还房屋；
二是从买卖双方身份来看，出卖人主要是农村村民，买受人为城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；
三是从履行情况来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人居住并给付了房款，但多未变更房屋产权及宅基地使用权手续。
四是从交易时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；
五是从房屋现状来看，大多为房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。
二、农村房屋买卖纠纷增多的原因
1、市场原因
随着土地增值以及土地征用、房屋拆迁等原因，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，房屋拆迁产生的巨大利益与卖房人所得的卖房款之间形成了强烈反差，已经出卖房屋的农村村民，或者出卖了农村房屋的城镇居民反悔，起诉要求确认房屋买卖合同无效，想法设法收回房屋。
2、政策原因
1999年5月6日发布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：农要的住宅不得向城市居民出售。2004年11月国地资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。2009年6月，国土资源部要求各地严查“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。2009年9月，国土部下发通知，再次叫停小产权房。这些政策规定的相继出台，成为卖房户要求确认合同无效的主要依据。
3、主观原因
当前，随着各种利益格局的调整，人们的思想观念正发生着深刻的变化，有的片面性追求经济利益最大化，不再将诚实信用作为房屋交易行为的基本原则，城中村的改造、房屋拆迁补偿带来的巨大利益使得他们不惜撕毁当时的协议，以寻求经济利益的最大化。
三、农村私有房屋买卖纠纷审理中应注意的问题
为维护交易秩序，促进基层稳定，农村私有房屋买卖纠纷案件审理应坚持以下原则：
1、慎重认定无效原则。农村私有房屋买卖合同原则上应当认定无效。理由是：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有。由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”目前，农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。第二，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。第三，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。
2、尽量维护买方利益原则。维护买方利益是法院在审理该类案件的优先选择。这既是维护社会诚信的需要，也是维护社会稳定的需要。对农村房屋买卖一旦认定无效，要充分考虑房屋的增值部分，并适当倾向于买受人，维护买受人的权益。司法实践中，可以按照“出售房产后，出卖方反悔造成买受方的信赖利益损失，根据过错程度要求出卖方承担”的思路，要求出卖方的给予买受人一定比例的经济补偿，即通过鉴定等方式确认房屋本身价格和宅基地范围内房屋占地的区位补偿价格，计算两者的合计数额为现房屋价值，由出卖方按照比例承担主要过错责任。
四、妥善化解农村私有房屋买卖合同纠纷的对策建议
农村私有房屋买卖合同认定无效的后果为退还房屋，极大地影响买受人的居住状态，极易形成不稳定因素。为妥善化解该类纠纷，该院建议：
第一，把紧立案关。农村房屋买卖不仅仅是一个法律问题，更是一个特殊国情下引发的特殊社会问题，在目前的体制下，很难找到彻底有效的办法来解决，预后效果较差。因此，要严格把住农村拆迁安置类房屋买卖纠纷的案件入口，慎重立案，对于可以不受理的案件尽量不受理，不对其进行过多的司法干预，把问题交由村民自治组织或者行政机关采取调解方式处理，避免形成诉讼导向，出现农村房屋买卖纠纷“诉讼爆炸”现象，影响城中村改造进程。
第二，坚持“调解优先，调判结合”。对于已经受理正在审理的该类纠纷，应加大调解力度，协调双方当事人之间缩小矛盾分歧，达成和解。针对拆迁村居实际情况进行调研，了解不同村居的特殊情况，制定不同的调解方案，按照平等、自愿、公平、诚实信用原则，综合平衡双方的利益，促进矛盾纠纷的妥善解决。
第三，坚持法律效果和社会效果的有机统一。在处理农村房屋买卖纠纷时应当充分考虑历史因素，对农村房屋买卖行为进行考量，并照顾现有房屋居住使用以及新建、翻建、增值等情况，对案件进行事实认定。
第四，统一法律适用标准。在尊重现有法律规定的基础上适当考虑案件特殊性如当事人身份、买卖房屋时的过错程度，现有房屋居住现状等，审慎处理。农村房屋买卖行为确认无效后，应当启动对应的当事人利益补偿机制，确定补偿标准，使双方当事人合法利益得到应有保障。
第五，加大法制宣传力度，正确引导社会舆论。定期向社会媒体通报相关农村房屋买卖案件的审判情况，形成正确的舆论导向和社会评价。加强与乡镇（街道）党委政府、司法所合作，加大对村委会、司法所关于农村房屋买卖纠纷调解工作的指导力度。联合房管部门、土地管理部门进村入户，广泛宣传《合同法》、《土地管理法》及有关行政法规、政策文件，增强广大城乡居民法律意识，使之认识到农村私有房屋交易行为的特殊性、高风险性及由此产生的矛盾隐患和不良后果，从根源上减少此类交易行为的发生。
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上一条： 同案不同判”的成因分析
下一条： 合同审查注意要点